マンション売却はものすごく難しそうですが、不動産会社がほとんどやってくれます。
ただし、査定依頼だけは絶対に「あなた」がしなければなりません。あとは不動産会社がリードしてくれるので安心できます。
査定しないことには何もはじまりません。
もくじ
マンション売却の流れと売却期間
大きな流れは以下の通りです
- 査定
- 媒介契約
- 売り出し
- 内見
- 売買契約
- 引越し
- 決済・引渡し
- 売却後
不動産売却は金額が金額なだけに、売りたい時にスグに売れるものではありません。
いくつもの重要ステップがあるため、長期戦になりやすい傾向があります。
不動産大手のアットホーム㈱が調査したアンケートによると、以下のようなデータが得られています。
売り出してから売却までの期間（総数295人・単一回答）
| 平均購入価格 | 平均売却価格 | 平均居住年数 | 売却までの期間 | |
| 全体 | 3,459万円 | 2,536万円 | 13年 | 8ヶ月 |
| マンション | 3,558万円 | 2,579万円 | 12年 | 6ヶ月 |
| 戸建て | 3,295万円 | 2,464万円 | 15年 | 11ヶ月 |
参考：アットホーム
このデータによるとマンションの売却期間は平均6ヶ月程度、戸建ては平均11ヶ月程度であることが読み取れます。
不動産の場合は、ただ所有しているだけでも固定資産税などの安くはない維持費がかかってしまいます。諸事情でなるべく早めに現金化したい方は、次のステップでもある売却査定をしてもらってください。
所有している不動産の客観的価値を把握しないことには何も始まりません。
１．査定
まず一番最初にやるべきことは、不動産会社による査定です。
マンション売却するには、まずは優良な(＝高値売却してくれる)不動産会社をパートナーとして見つける必要があります。
効率的に見つけるには、一括査定サービスを使うほかありません。
| 査定サイト名 | 特徴・強み |
HOME4U |
最大手、16年も運営している老舗。NTTグループ運営の業界No.1。厳しい審査をクリアした不動産会社に査定してもらえるので安心感あり。
エリア：全国 |
HOME’S |
賃貸でも有名なホームズが運営する不動産査定サイト。提携社数は全国1,500社と業界トップクラス。
エリア：全国 |
査定を受けることよって「価値」と「瑕疵」を知ることができます。
価値(価格)を知る
ひとつめは言うまでもないことですが、査定によって「どのくらいで売れそうなのか」の相場感覚をつかむためです。
売る予定のマンションの価値(価格)を不動産会社に評価してもらいます。不動産会社は、建築物そのものを厳密に評価し、また周辺の坪単価や公示地価(国が公表している地域別の土地価格)に基いて、現実的な相場価格を出してくれます。
“客観的な” 価値を把握するために、複数社に査定してもらってください。不動産会社によって評価額はマチマチであり、1～2割(200～500万円)ほどの差が出ることもよくあります。
複数社に査定してもらうことでより正確な相場感を知ることができ、市場からズレない範囲での最高値(高値)で売却することが可能なので、一括査定サービスがとても役に立ちます。
人気＆定番はイエウールというサービスです。あなたのマンション地域の(地元に強い)＆厳選された6社に一括査定を依頼できます。
瑕疵(欠陥)を知る
ふたつめは、瑕疵(かし)を知るため。瑕疵とは、建物の「欠陥」のことです。マンションではお風呂やキッチンの汚れ、床や壁の傷みなどが該当します。
なぜ売却物件の欠陥を知ることが大切なのかというと、それは売却価格に大きく影響するからです。当然のことながら買主にとってそうした欠陥、つまりマイナス点を含む不動産は魅力的ではなくなり、購入検討から外れてしまいます。
魅力的に感じてもらい、より高値で買ってもらうには、少しでもマイナス点を減らしておくしかありません。
マンションにおける欠陥を修復するには数ヶ月単位の時間が必要になることがほとんど。早い段階から売却物件の欠陥を把握しておけば、売却時期までに修復が間に合います。
不動産会社に査定依頼することで、こうした瑕疵(欠陥)の指摘・解決方法の提案もしてもらえます。
２．媒介契約
媒介契約(ばいかいけいやく)とは、不動産会社と結ぶ契約のことです。
一括査定の結果、「高値で評価してくれる業者」や「信頼できる業者」が出てきますので、その中から媒介契約(売却依頼の契約)をします。
媒介契約の形態は３種類あり、それぞれ以下のような特徴です。
一般媒介契約：複数の不動産会社と媒介契約を結べる
専任媒介契約：依頼した１社のみと契約可、２週間に１回の報告義務
専属専任媒介契約：依頼した１社のみと契約可、１週間に１回の報告義務
これだけを見ると、複数社と契約できる一般媒介契約が良さそうに見えますが、そうとも限りません。
不動産会社としては競合他社に仕事を奪われたくないので、(専属)専任媒介契約を好んできます。また不動産会社の「頑張って売るぞ！」というモチベーションが上がるのも、(専属)専任媒介契約です。
３ヶ月単位で契約形態を更新・変更できますので、まずは(専属)専任媒介契約でお願いしておくのが良いでしょう。予定通りの売却ができそうになければ、一般媒介契約に変更してください。
また媒介契約を結ぶことによって以降の売却の手順や必要書類などを、不動産会社側から指示・サポートしてもらえるようになります。
媒介契約については、一般媒介と（専属）専任媒介契約の違いと選び方という記事でさらに詳しく解説しています。
「仲介」と「買取」の違い
不動産売却には2種類あるのですが、さきに比較表をお見せすると以下のような違いがあります。
| 仲介 | 買取 | |
| 購入者 | 一般人、企業 | 不動産屋 |
| 売値 | 高い | 安い |
| 仲介手数料 | あり | なし |
| 売却までの時間 | 長い | 短い |
仲介とは
仲介とは、依頼された不動産業者が買いたがっている個人や企業を見つけます。
見つける方法としては広告宣伝をしたり、不動産流通ネットワークなどを通して探したりします。
購入希望者がすぐに見つかるかはわからないので、売却できるまでに目安として3～6ヶ月ほどはかかりますが、じっくりと販売活動できるので高値で売りやすい傾向にあります。
また仲介の場合は、売却額の一部を手数料として支払う必要があります。この仲介手数料が不動産屋さんの儲けです。
数ヶ月～1年ほどの時間的余裕があるならば、高値で売ることのできる仲介が向いています。
不動産の場合、1割売却額が違うだけで数百万円も変わってきますので、少しでも高く売却することには大きな価値があります。
買取とは
買取は、不動産屋さん自体が購入者になります。
不動産屋さんが直接不動産を購入するということです。購入希望者を探す必要が無いので、買取の場合は広告宣伝は一切しません。
買い取った不動産をリフォームしたり建て替え、価値を高めます。そして利益を乗せて、再販売するという流れです。
古本買い取りのブックオフなどと同じような構図です。本を安く買ってキレイにクリーニングして、ちょっとだけ利益を乗っけてまた売ってますね。
また買取の場合、再販売してから買手が付かない可能性があります。これは買い取った不動産屋さんにとってはリスクです。
こうしたリスクを背負ったり、リフォーム・立替費用を負担するので、その分、買取金額を低くしてきます。
どの程度安くなるかはケースバイケースですが、仲介に比べて売値が15～30％前後安くなることが多いとされています。
しかしながら、「いますぐに現金が必要」という方にとっては、安くなったとしても買取の方が魅力的かもしれません。
また買取の場合は、売手が本来負うべき瑕疵担保責任が免除されるのも特徴のひとつです。
どちらがいいかについては、以下の基準を参考にしてみて下さい。
- とにかく高く売りたい → 仲介
- 安くてもいいからすぐに現金がほしい → 買取
大切なのは「何を重要視するか？」ということです。
少しでも高値で売却をしたいのであれば、仲介を選んでおけば間違いありません。
【見極め】不動産会社へするべき3つの質問、担当者を見抜く7つのポイント
無料一括査定によって、良さそうな数社に絞れたら、さらに見極めをしていきます。
見極めのポイントは「質問する」ことであり、その回答・対応によって不動産会社の良し悪しを判断することができます。
してはいけないこと2つ
見極め方法の前に、先に注意ポイントとして「してはいけない」こと2つについて紹介しておきます。
いきなり物件資料を見せる
不動産会社からまずは物件概要の資料を求められることが多いです。「物件の詳しい内容を見ないと、なんとも言えません」などと言われます。
しかし、まだどこの不動産会社にするか決まっていない状態で、なんでもベラベラ話し情報公開してしまうのは考えものです。
というのも、一度出回ってしまった情報を止めることができないからです。軽い気持ちで話してしまった内容が、業界内に出回らないとも限りません。
売る意思が固まっていないにも関わらず、情報だけがひとり歩きしてしまうと「出回り物件」として扱いにくい物件として敬遠されてしまうかもしれません。
まだどこの不動産会社にしようか選定中の段階であれば、物件詳細までは明かさず、おおまかな概要だけに留めておくべきです。
相手の言葉を真に受ける
不動産会社としては "商品" でもある売却物件を少しでも多く取り扱いたいので、過度にアピールしている場合もあります。
「経験豊富です」という言葉には特に注意してください。口先だけならなんとでも言えます。
「この地域は得意です」という言葉にも要注意です。なぜなら、特定エリアの売却実績が多い場合、このエリアではこの価格が限界、と先入観が働き高値売却のチャンスを逃す可能性があるからです。
これらの「経験豊富・得意」というアピールに対しては、具体的な数値データを聞いてみて下さい。
ちゃんとした資料として数値データが出てきたら安心ですが、出てこなかったり、曖昧な回答や対応をしてきた場合には疑っても良いでしょう。
不動産会社を見極めるための質問3つ
不動産会社の実態を暴き、良し悪しを見極めるためには、以下3つの質問をしてみます。
【質問1】相場より高値で売った実績はあるか？
まずはこれまでの実績について尋ねます。
マンションを売ること自体は難しいことではなく、肝心なのは「相場よりも高値で売れた実績」があるかどうかです。ただ単に相場価格でいつも売っているのなら、その不動産会社でなくても売れた可能性が高いです。
「取引件数が豊富です」とアピールされることもしばしばありますが、大事なのは取引件数ではなく、高値売却の実績がどのくらいあるかです。
もし質問を投げかけてみて、不動産会社側がきょとんとしたりビックリするような反応だったら、見切った方が賢明かもしれません。
というのも、そのような反応をするということは、そもそも相場より高値で売るということに対しての "意識" さえ欠けているのからです。
【質問2】どのように高値で売ったのか？
相場よりも高く売れた実績があっても、単純に物件の希少性が高かっただけかもしれません。希少性が高い物件は、特に不動産会社が努力をしなくても、高値で売れることも多いです。
そのため「どのような戦略で、どのように売ったのか」を聞く必要があります。過去の営業資料を引っ張り出してきたり、明確な回答が返ってきたら合格です。
逆に、曖昧な回答だったり、ただ単に「一生懸命頑張りました！」などと精神論でゴリ押ししてくるような場合は、いったん考え直してもいいかもしれません。
あなたのマンションも、戦略的プランに基いて計画的に売るのではなく、なんとなくのフィーリングや熱意だけで売ろうとしているのかもしれません。
【質問3】どうすれば私の物件が高く売れるか？
3つ目の質問として、具体的にあなたのマンションをどう売るのかについて問います。
1つ目、2つ目の質問をクリアしている状態なら、この段階であなたが売る予定のマンションの詳細について話しても良いでしょう。その上で、具体的な販売戦略を聞きます。
どんな不動産会社でも、得意／不得意があります。あなたのマンションを高く売ってくれそうなイメージや具体的な戦略を提示してくれるのであれば、その不動産会社は有力候補です。
そうではなく、この質問に対して、曖昧な回答だったり信用できそうにない対応であれば、保留にしておきましょう。
数千万円のお金がかかっています。ちょっとでも引っかかるような不安や不信感があれば、向こうから求められたしても、丁重にお断りしてください。
本格的に査定をしてもらう訪問査定では、あなたのマンションに不動産会社の担当者がやってきます。
実はこの時は、担当者を「査定」し、信頼できるかどうかを見極める絶好のチャンスでもあります。
マンション売却は数千万円のお金が動きます。不動産会社選びだけでなく、担当者選びも妥協できません。
担当者を見極めるポイント7つ
- 見た目はどうか
- 準備して来たか
- わかりやすい説明か
- ヒアリングしてくれるか
- 「わからない」と言えるか
- 瑕疵を指摘できるか
- 宅建資格を持っているか
１．見た目はどうか
見た目が全てではないですが、査定に来る担当者の身なりや・清潔感も非常に大切です。
靴下に穴が開いている、タバコ臭い、手の爪が汚れている、スーツがよれよれ、ノーネクタイ・・・
いろんな要素がありますが、あなたの感覚で「あれ？ちょっと…」と思うようなことがあれば、その不動産会社にお願いするのは避けた方がいいかもしれません。
これから数千万円のお金が動く大事な取引を、そんな方にお任せできますか？第一印象はとても大事です。
２．準備して来たか
査定する際に、なにか準備はしてきていたかでも判断できます。
類似物件の売却事例、近隣エリアの相場データ、市況レポートなど何でもいいですが、有益な情報を持ってきたでしょうか？
ただ単に査定をしてもらうだけでも文句は言えませんが、できる担当者は、この時点ですでに色んな資料などを準備しています。
３．わかりやすい説明ができるか
不動産の話は聞き慣れない言葉も多く、素人には理解が難しい話も少なくありません。
そんな時は、かみ砕いてわかりやすく説明してくれる担当者でしょうか？
業界用語だけで話を進めてくるような担当者は、きっと買主側に対してもそのようなスタンスでしょう。
こちら側のレベルに合わせ、円滑なコミュニケーションができる担当者が望ましいです。
４．ヒアリングしてくれるか
こちらの話を聞かずに、一方的に話をどんどん進めるようなオラオラ系の担当者がいるのも事実です。
売ることになった背景や理由、希望条件などをヒアリングせずに、とりあえず自己都合で売りさばこうとしている担当者はNGです。
不動産に限らないことですが、相手の立場になって考えられない営業マン、担当者は仕事がスムーズに行きません。
５．「わからない」と言えるか
いくら不動産のプロといえども、担当者も人間です。不動産業界のこと全てを完全に熟知していることはあり得ません。
こちらからの質問に対して、素直に「わからないので、確認後あらためてご連絡します。」と言える担当者かどうかも重要です。
ごまかそうとする曖昧な回答や、とにかく「大丈夫です」「お任せください」と安請負する担当者はおすすめできません。
６．瑕疵を指摘できるか
瑕疵とは、不動産の欠陥のことです。売却時においては、売却価格を押し下げるマイナスポイントになります。
マンションで言えば、クロス(壁紙)や廊下のキズ、キッチンや風呂場などの水回りのヨゴレなどが瑕疵になることが多いです。
こうした瑕疵はあらかじめわかっていれば対策できますが、数週間～2ヶ月ほどの時間を要します。つまり、この査定時に気付けば十分に対策が間に合うのです。
ただ査定価格をマニュアル通りに出すのではなく、「より高値で売却する」という意識が担当者にあれば、担当者の方から自ら瑕疵についてアドバイスしてくれるはずです。
≫中古マンション査定の「価格算出」以外のメリット～瑕疵と遵法性～
７．宅建資格を持っているか
帰り際でいいので、「宅建資格を持っていますか？」と尋ねてください。持っていれば信頼できると判断します。
宅地建物取引主任者(宅建)とは、国家資格のひとつであり、売買契約時での重要事項説明などは宅建資格者しか行ってはいけません。契約書への記入・捺印なども有資格者のみです。
マンションへ出向き、査定をするだけなら宅建資格を持っていなくても違法性はないですが、売主側からすると担当は有資格者であってほしいものです。
同時に、査定という大切なポイントで宅建資格者を行かせない、その不動産会社の姿勢も判断できるかと思います。
ここで挙げたような質問をしなくても、査定結果の回答・対応からだけでも、ある程度の良し悪しは判断できます。
不動産会社・担当者選びで消耗しないためにも、あらかじめ一括査定での段階で、良さそうな会社をふるいに掛けておくと後々助かります。
一括査定サービスは、初期段階の不動産会社選びとしては非常によくできた仕組みなので、積極的に活用すべきです。
≫マンション売却査定・一括見積もりサイト活用と注意点【全37サイト】
３．売り出し
売り出し価格の決定
売却活動において最も重要なもののひとつです。
訪問査定によって算出された査定額や周辺の売却事例、時期や市場動向などに基いて「いくらで売るか」を決定します。
ほぼ100％と言っていいほど買主は値下げ交渉してきますので、それを踏まえてあらかじめ少しだけ上乗せした金額にすることが一般的です。
とはいっても、あまりにも上乗せしすぎたり、相場を大きく超えた高値を付けてしまうと、売れるまでの期間が長くなるどころか、最悪のケースでは売れ残る…という可能性も否定できません。
少しでも高く売りたいという気持ちは誰にでもありますが、見誤ることは大きなリスクになります。
その道のプロである不動産会社と相談しながら、“現実的な” 範囲での売り出し価格を、慎重に決めてください。
営業・宣伝活動
売り出し価格が決まると、不動産会社の営業活動がスタートします。さまざまな手法を使って、買主(購入検討者)を見つけ出します。
周辺地域へのチラシ広告、看板広告、インターネット広告、不動産専門誌への掲載、人脈営業、自社HPへの掲載、レインズへの登録・・・などです。
レインズとは業界専門の不動産ネットワークシステムのことで、登録することで全国の不動産会社がその物件を知ることができます。
レインズについては以下記事にまとめています。
活動・経過報告
依頼している不動産会社から、定期的に報告をもらってください。
「営業の反響はあるのか」「購入希望者はみつかったのか」「どんな購入希望者なのか」などです。
なお専任媒介契約は２週間に１回以上、専属専任媒介契約は１週間に１回以上の報告義務がありますので、きっちりと報告を受けるようにしましょう。
４．内見
購入希望者が、あなたの物件を実際に見に来ます。
誰も住んでいない状態ではもちろん、まだあなたが住んでいる場合でも内見は行われます(事前の日程調整はあります)。
内見には不動産会社の担当者も立ち会ってくれますので、安心して大丈夫です。購入希望者からの質問などがあった場合も対応してくれます。
また、内見は最高のチャンスでもあります。そこに住んでいたあなただからこそ知っている、その物件の特徴や魅力などを存分にアピールしておきましょう。押し付けがましいトークには注意です。
５．売買契約
価格・条件交渉
内見が成功し購入する可能性があるという話になると、購入希望者から「買付け申込み」をもらうことになります。
買付け申込みとは、「この物件を購入したい！」という意思表示のようなものです。しかしながら、こちらが設定した売り出し価格そのままの金額で購入してくれることは、まずありません。
上述した通り、ほぼ100%値下げ交渉を迫ってきます。
このような価格・条件交渉もすべて不動産会社が責任を持って対応してくれるので安心ですが、妥協点を決める必要はあります。つまり「いくらまでなら値下げしてもいいか」については、売主のあなたの意見や考えが大きく尊重されます。
あまりにも大幅値引きを迫ってくるようであれば交渉決裂にしても良いですが、必ずしも次の新たな購入希望者が現れるかどうかはわかりません。不動産会社と密にコミュニケーションを取りながら、慎重に判断し、最終的な売値を決定します。
また「もっと早く入居したい」などの引き渡し時期などについて交渉されることもあります。この場合も同様に不動産会社を通して、無理ない範囲で応じてください。
重要事項の説明
お互いの売買条件に合意が得られれば、「重要事項説明」です。
売買契約(賃貸契約も)の前に行われる義務があり、その名の通り、物件に関する詳細事項などをすべて買主に説明します。
購入後のトラブルを防ぐために、すでに判明している瑕疵(欠陥)などについても包み隠さずに、すべて誠実に伝えておきましょう。
お互いを守るために、瑕疵担保責任と呼ばれるルールを策定することもありますので、詳しくは瑕疵担保責任の意味とはという記事をご覧ください。
売買契約書の締結
「重要事項説明」を行い問題なければ、売買契約の締結です。「買主」と「売主(あなた)」の二者間で結びます。契約書は不動産会社が作成し、内容を相互に確認し問題なければ署名・押印し、それぞれ1部ずつを保管します。
この際、買主から売主に手付金が支払われます。およそ売却金額の10～20％程度です。手付金は、買主が不当な理由で解約キャンセルしないための保証金のような役割を持っています。
もっと平たく言うと『やっぱり買うの（売るの）やめる！』という、買主の一方的な都合によるキャンセルを簡単にできないようにするためのものです。手付金は購入代金の一部でもありますので、最終的にはこの手付金も購入金額として充当されます。
ちなみに売買契約が締結された時点で、不動産会社はあなたへの仲介手数料を請求します。先に買主に支払ってもらった手付き金よりも、仲介手数料の方が高額であることは原則的にはありえません。手付金の中から、仲介手数料を支払いましょう。
売却価格が3,000万円のケースを例として試算してみましょう。
例）売却価格が3,000万円、手付金が10％の場合
手付金：300万円
仲介手数料の上限額：103.68万円
となりますので、手付金300万円から仲介手数料103.68万円を支払うことができます。
どのくらい支払うかの計算方法については、不動産売却における「仲介手数料」とはという記事内で詳しく解説しています。
６．引越し
居住中マンションの場合、売買契約が締結され「引渡し日」が確定したら、期日までに引越さなくてはなりません。
このページでは、引越し費用を安く抑える3つの方法を紹介します。
方法１ 赤帽
赤帽(あかぼう)とは、引越し専門の組合です。
正式名称を「全国赤帽軽自動車運送協同組合連合会」といい、厳密には赤帽自体は民間会社ではありません。個人で配送業を営む人たちによって構成された団体です。
赤帽の特徴はなんと言ってもその低料金設定にあり、コストパフォーマンスに優れている点です。
だいたいの価格イメージとしては、大手引越し業者の正規料金70～80%ぐらいであり、まずは赤帽で見積もりを取ってみるという方も少なくありません。
ただし基本的には軽トラックによる引越しになるので、そう多くは荷物が載りません。以下は公式サイトに乗っている積載例です。
- エアコン１台
- スキー１式
- 机・いす１式
- シングルベッド１台
- テレビ１台
- パソコン１台
- 冷蔵庫（小）１個
- 食器棚１台
- ダンボール（中）１０個
軽トラを2台以上でお願いするという選択肢もありますが、車を複数台にするとそれだけコストがかかるので価格的メリットが薄れてしまいます。
単身世帯か夫婦2人のみ、もしくは家具やベッドは新居で買い揃えるといったそれほど多くの荷物がない場合は、安定した評価を誇る赤帽がおすすめです。
方法２ 100円引越し
ここ数年で急増している100円引越し。その名の通り100円ぽっきりで引越しができるサービスです。
2トンロング車が使用されるので、単身はもちろん荷物が多い家族世帯でも普及し始めています。
100円引越しの条件として、新居でインターネット回線を契約しなければなりません。
インターネット回線(フレッツ光が多い)を契約してもらうことで、引越し業者には回線業者(NTTなど)から手数料マージン3～8万円ほどが支払われます(地域や契約プランによります)。
このマージンによって引越し業者は利益を得ており、100円引越しを実現させているのです。
インターネット回線以外にも、引越し業者指定のスマホ乗り換えやモバイルWiFi契約、ウォーターサーバー設置でも100円引越しの条件を満たします。
移動距離が20km前後という制約もありますが、これだけ圧倒的な低価格で引越しできることもあって、注目を浴びています。
ただしインターネット契約などは2年縛りなどが付いていたり月額料金がそれほど安くないこともあり、総合的に計算するとコスパに優れているか疑わしい部分もあります。
方法3 一括見積もり
確実に引越し費用を抑えるなら、一括見積もりサービスを使わない手はありません。
赤帽や100円引越しも普及し始めていますが、まだまだ定番人気は大手引越し会社ですので、多くの方が一括見積もりを利用して引越し会社を決めています。
「単身か家族か」「どこからどこに引っ越すのか」などを1回だけ入力すれば一括見積もりでき、大手を含む複数会社から見積もりをもらえます。もらった見積もりを価格比較することで、どこが最安値かがわかる非常に便利なサービスです。
引越しという事業はほぼコストがかからないので(人件費とガソリン代くらい)、見積額に大きな差が出るのは不動産業界以上です。ほぼ「言い値」で決めているようなところもあるので、複数会社を比較しないと、損したことにさえ気付けないまま契約させられます。
一括見積もりサービスによってはキャッシュバックなどもしているので、引越し費用をさらに安く抑えることもできます。
引越しの場合、荷物を丁寧に取り扱ってくれるか、要望通りに動いてくれるかなどもとても大切です。
こうした "質" を見極めるためには、一括見積もり依頼後の返信メールなどである程度は判断できます。
たとえ料金的なメリットがあったとしても、メールの返信が雑、何度もしつこく営業電話をかけてくるような会社は避けた方がいいかもしれません。
７．決済・引き渡し
決済(入金)
売却活動において、もっとも緊張する場面かもしれません。
あらかじめ指定しておいた銀行口座に、売却金額が全額入金されます。厳密に言うと、売却金額から手付金を差し引いた額が入金されます。
さきほどと同じように例で見てみましょう。
例）売却価格が3,000万円、手付金が10％の場合
手付金：300万円
入金額：2,700万円（＝3,000万円－300万円）
となります。
購入金額の残代金すべて(上記例だと2,700万円)を一括現金で用意できる買主はほぼいないため、多くの買主が住宅ローンを利用します。金融機関の審査などは時間がかかり、2ヶ月程度の時間を要することも珍しくありません。
したがって売買契約の締結がされたとしても、直後に入金してもらうことは難しく、ある程度の期間がかかります。
登記(所有権移転)
金銭のやりとりが無事に完了した後に、物件の所有権の移転をします。家の持ち主を、売主から買主に変更するということです。
法務局にて「所有権移転登記」の手続きをするのですが、一般人にはややわかりにくいため、司法書士に依頼することが多いです。
売却益によってローン完済した際には「抵当権抹消登記」もあわせて依頼しておくべきです。
※抵当権が設定されたままの物件は売却できません。ローンはすべて返済しておく必要があります。詳しくは抵当権とはをご覧ください。
引き渡し
所有権移転登記の手続きが完了すると、その物件は新たな買主のものとなります。
あらかじめ取り決めておいた引き渡し日に、売主・買主・不動産会社の担当者が現地で同席し、「鍵」の引き渡しが行われます。
これにて売却完了です。
売主であるあなたが自分の家に行くのは最後になりますので、とても感慨深いことでしょう。
なお物件の所有者が移ったとしても、その年の固定資産税の納税義務者は売主になります。1月1日時点での所有者が納税義務者であるためですが、日割り計算で公平に売主と買主が負担するのが慣習となっています。
詳しくは固定資産税と都市計画税～税率や免税措置～で解説しています。
８．売却後
マンションを "より高く" 売るコツ
不動産会社
掃除・修繕
- エアコン・換気扇掃除を業者に依頼
- 電気スイッチを "今風" に交換
- ベランダにウッドパネルを敷き詰める
- 煙草(タバコ)を吸っていた
- 室内でペットを飼っていた
- 人感センサー付き自動点灯ライト
- レンタルでケルヒャーを活用
リフォームするかの判断基準
より高く売却するために、リフォームしたらいいのか。
キレイな状態であれば高値売却できるのは当然ですが、一概にリフォームした方がいい、とは言い切れません。
費用対効果があるかないか
リフォームするかどうかは、費用対効果で考えなければなりません。
リフォーム直後のマンションが高く売れるのは当たり前で、重要なのはそのコストを回収できるかどうかです。
- リフォームなし：3,000万円で売れた
- 200万円かけてリフォーム：3,100万円で売れた
上記の場合、売却金額だけで言えば、後者の方が高値です。しかしながら、すでにお気づきだと思いますが、かけたコスト分を回収できていません。費用対効果が合っていない、どころか、マイナス100万円という損失が出ています。
リフォームという "投資" に見合ったリターンを得るには、費用対効果を見極めなければなりません。どの程度のバランスがいいのかは、物件やエリア、市況によるので、プロである不動産会社と密に相談しましょう。
リフォーム相場一覧
目安として、主なリフォーム相場は以下の通りです。
| 場所 | 相場 (工事費込) |
| お風呂 | 50～100万円 |
| トイレ | 3～15万円 |
| 食洗機 | 10～15万円 |
| 蛇口 | 2～5万円 |
| 畳の貼替(6畳) | 5～15万円 |
| クロスの貼替(3LDK) | 10～30万円 |
| 引き戸 | 5～10万円 |
| ブラインド | 3～10万円 |
※あくまでも目安なので、状況や時期、建材グレードなどによって大きく変動します。
お風呂
リフォームする中でも1、2を争うほどに高額になるのが、このお風呂です。
メーカーやグレードにもよりますが、人気どころのTOTO、パナソニック、リクシルあたりだと定価50～100万円くらいはします。
浴室乾燥機やミストサウナを追加すると、それぞれ10万円ほどアップです。
トイレ
トイレの便器・タンクまるごと替えると、10万円前後かかります。
ウォシュレット(便座付き)のみなら、3～5万円ほどです。トイレもTOTO、パナソニックが人気です。
食洗機
キッチンの中に埋め込むタイプの「ビルトイン食洗機」だと10～15万円ほどかかります。
最近の新築マンションには標準で入っているほどに、ここ数年で一気に人気が高まっています。パナソニックのシェアが高いです。
コンロ
相場は工事費込みで8万円～20万円といったところです。
IH対応なのか、高機能グリルなのかなどで大きく変わってきます。
蛇口
キッチンや洗面所の蛇口交換は、グレードによりますが1～5万円前後です。
シンプルなものなら1万円くらいですが、キッチン用の洗浄機内蔵タイプの蛇口だと5万円近くになります。
畳の貼替(6畳)
表替え(畳板はそのままで井草だけ変更)なら、1畳8,000円くらいです。
丸ごと変更、流行りの正方形タイプの洋風畳に変更になると、全部で15万円くらいになります。
クロスの貼替(3LDK)
壁一部なのか、壁全面なのか。天井もやるのかどうか、などによって大きく変動するがクロスです。
標準グレードであれば1㎡1,000～1,200円くらいです。立体感のある高級グレードなどになると、1㎡2,000円近くになります。
引き戸
開き戸を引き戸に変更することで、部屋内の使い勝手が良くなるので、最近の新築マンションでは引き戸も多いです。
レールを下にするか、それとも上にするか(天井吊り)などで変わりますが、おおよそ5～10万円ほどです。意外にもパナソニックが強いです。
ブラインド
カーテンをブラインドにすることで、部屋全体のオシャレ度とスッキリ感が増します。
サイズにもよりますが、アルミなどの金属製なら3万前後、木製な5～10万円前後になります。
クロス貼替は「費用対効果」大きい
上記で紹介した通り、リフォームは決して安くありません。いざ大金をかけリフォームしてみたものの、売却価格はさほどアップしなかったという事態は避けたいものです。
そこでおすすめなのは、クロス貼替です。費用対効果が大きいです。
内覧時をイメージしてもらうとわかりやすいと思いますが、クロスが新品状態になっているだけで、部屋全体の印象が大きく変わってきます。家庭独特のニオイも一掃されます。
全面でなくとも、リビングだけ貼替するのでも価格アップ、もしくは値引き要求されないで済む可能性が高まります。
とはいえクロス貼替だけだとしても数十万円のコストになってきますので、本当に必要かどうか、不動産会社と相談しながら慎重に判断してください。
リフォームの流れ・注意ポイント
リスクを負わないために、一切リフォームしないという判断も間違っていません。
ただしヨゴレや古さが目立つ物件をリフォームしない場合、値下げ交渉される可能性が非常に高くなりますが、あらかじめ売り出し価格を少し高めにしておくという戦略を取ることもできます。
リフォームの有無、売り出し価格の決め方は、高値売却をする上ではとても重要です。
リフォームする場合は、以下のような流れで進みます。
- リフォーム業者を決定
- 管理組合へ申請書を提出
- リフォーム内容の打ち合わせ
- リフォーム開始
１．リフォーム業者を決定
以下2つの両方を使って、リフォーム業者を決めます。
- 一括見積りで選別する
- 地元密着の業者へ行く
リフォームする上で少しでも安いに越したことはありません。一括見積りサービスを使って、安くやってくれるところを探し出します。
また地元密着のリフォーム業者へも連絡してみましょう。価格ももちろん大事ですが、リフォームは案外、打ち合わせ回数が多いものです。
クロスはどの素材にしようか、どの色にしようかなどは業者が持っているサンプルを見ながら決めますが、遠方の場合は打ち合わせが大変になります。
同マンションのリフォーム実績がある場合も考えれますので、一括見積もりだけでなく1～2社くらい地元業者にも相談してみると良いです。
２．管理組合へ申請書を提出
リフォームすることが決まったら、マンションの管理組合への申請が必要になります。無断でリフォームはできません。
管理規則によって異なりますが、普通は1ヶ月前までには申請書を提出する必要があります。
申請書は管理組合に聞けばもらえます。もしくは管理会社が大手企業の場合、ネット上から取得できることもあります。※例：穴吹コミュニティの申請書
申請書が受理されると、リフォーム会社名義でマンション内に告知文が掲示されます。
以下、実例です。
記載内容抜粋
この度、下記の通り室内リフォーム工事を施工させて頂くことになりました。工事中に、騒音・資材の搬入・等で近隣の皆様にはご迷惑をおかけすることになるとは思いますが、最善の注意を払い作業いたしますので御協力をお願い致します。
工事場所 ○○マンション △△△号室
工事期間 平成30年2月19日～平成30年3月2日
作業時間 AM9:00～PM17:00
作業内容 浴室交換、食洗機取付、建具交換、クロス貼替、ガスコンロ交換、床コーティング工事
申請書の提出、告知がないままリフォームすると、近隣住人へ迷惑がかかるだけでなく、管理規則違反としてトラブルになる可能性もあります。
リフォームすることが決まったら、早めに管理組合に連絡し、しかるべき対応をしましょう。
３．リフォーム内容の打ち合わせ
リフォーム箇所の打ち合わせをします。素材や色で悩むことも多いので、時間・回数が想像以上にかかります。
普通はリフォーム業者のオフィスで行われることが多いですが、現地やカフェなどで打ち合わせすることもあります。
４．リフォーム開始
リフォーム開始日前までに、リフォーム代の半金(50％)を支払う形式であることが多いです。
総額200万なら、開始前に100万円、完了後に100万円支払うということです。
その他
売却で支払うお金
手数料
税金
ケース別の売却方法
マンションから戸建てへの住替え
買い替えには、売却を先に行う「売り先行」と購入を先に行う「買い先行」の2種類があります。タイミングが合わないと二重の引越代やつなぎ融資等の余計な費用が発生します。
結論からいうと、マンションから戸建てへの住替えは「正解」と呼べます
マンションから戸建てへの「住み替え」を成功させるための準備と注意点
離婚でマンションを売る
離婚をすると住宅ローンってどうなるの？マンションを売却して財産分与する場合の注意点は何？離婚後も売却せずに住み続けるにはどうしたら良いの？
特に夫婦共有名義でマンション所有していた場合には厄介です。
【離婚マンション売却】ローンや名義変更は？査定と住み続ける方法
投資用ワンルームマンションを売る
投資用ワンルームマンションは、高く売るために空室を埋めてから売却するようにして下さい。オーナーチェンジ後すぐに収益を生む物件は魅力的です。税金は、所有期間が5年超となると安くなります。
【税金は？】投資用ワンルームマンションを高く売却する3つのコツと注意点
相続した実家マンションを売る
持っていても朽ち果てるだけなので、自分で住まないのであれば、すぐに売却することがおすすめ。相続したマンションを売却するには名義変更が必要です。
相続したマンションはすぐに売却すべき！その理由や税金を徹底解説
共有名義(持ち分)不動産を売る
共有名義の不動産を売却する際には、所有者全員の承諾が必要になります。離婚や兄弟間の喧嘩などによって売却トラブルを生むケースは少なくありません。
近所にバレずに売る
離婚、住宅ローン返済が困難、近所付き合いがうまくいかない・・・などネガティブな理由の場合は、近所に知られることなく売却したいことでしょう。確実にバレたくないなら、不動産会社による「買取」という選択肢もあります。
外国人に売る
海外に住んでいる外国人(非居住者)への売却は可能ですが、日本人へ売却する場合とは、手続きが多少異なります。財務大臣への届出義務などが必要です。
事故物件を売る
事故物件の場合、買主や借主にその内容を告知する義務があります。しかしながら、法律でもガイドラインでも事故物件の告知義務については明確に定められていません。
マンションの事故物件(心理的瑕疵)とは？告知義務・原因と売却方法
固定資産税を滞納している
固定資産税を滞納している不動産でも売却可能ですが、支払い義務は売主に残ります。しかしながら、売主が1年分すべての固定資産税を支払うのではなく、買主も日割り計算に基づいた税額を支払うのが一般的です。
【滞納】マンション固定資産税が払えない！対処法と差し押さえリスクを解説
住宅ローン返済が困難
任意売却(にんいばいきゃく)とは、住宅ローンを返済できなくなってしまった場合に、保証会社(または金融機関)との交渉で、物件を売却する特殊な方法です。普通は住宅ローンが残っている状態では売却できませんが、任意売却なら売却可能です。
なかなかマンションが売れない場合
マンション売却の体験談
岐阜・36歳女性
不動産屋を呼び査定を頼んだら驚いた。500万円にしかならないというのである。たった4年で半値以下に目減りしてしまったのだ。売却金を全てローン返済にあてても完済できないという。
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マイナス1000万円近くで売ってしまった悲しい失敗談(岐阜・36歳女性)
私の年齢は36歳で10年前に岐阜県に住んでいた時の話です。 当時知人である不動産屋にマンションを買ってみないかと誘われました。購入時の価格は1500万円程度であり、当然のことながらローンが前提である。 ...
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兵庫・47歳女性
思ったよりも800〜1000万円くらい高く売れることが判り、夫もにわかに売却・買い替えに前向きになりました。やはり当初思っていたよりも800万円近くも高く売れたので、今後の老後人生が少しラクになりました。
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800万円も高く売れて老後人生が楽しみになりました(兵庫・47歳女性)
兵庫県在住の47歳の女性です。 数年前に、新築で購入し7年経過したマンションを売却した経験があります。 売却したマンションは最寄駅まで徒歩10分以内で近く、3LDKの間取りのそれぞれの部屋の広さにも余 ...
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東京・43歳男性
東京都港区のタワーマンションでした。実際には3980万円で購入した物件が、売却時には4900万円に跳ね上がっていました。おどろきです。
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2年で1000万儲かった私がマンション売却で注意したこと(東京・43歳男性)
43歳 男性 会社員 兵庫県在住（売却した物件は東京都港区）。 仕事の都合で転勤となり、そのタイミングで引っ越すことにしておけば、長女の小学校入学のタイミングでちょうどよいと思ったので売却しました。 ...
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神奈川・43歳男性
高くても売れた要因は、マンションの立地が海、山、観光に最適な立地で、セカンドハウス需要があったことです。このような土地柄だと、高くても買いたいと考える富裕層が現れ、相場に関係なく高値でも購入に至るケースがよくあるのだとか。
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セカンドハウス需要？住み替えでのマンション売却成功の要因(神奈川・43歳男性)
43歳、男性、神奈川県在住です。 約6年前、37歳のときに、一戸建てを建築するため、マンションを売却しました。 保有していたマンションは約11年前に新築分譲で購入。ただ、幹線道路沿いに建っていため、車 ...
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愛知・33歳女性
親が住んでいたマンションであり、私の実家でもある物件を思い切って売ることにしました。売れた値段は100万円くらいだったのですが、売れればいいやとおもっていたのですごくラッキーでした。
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「売れない」と心配した私の実家…古いマンションでも100万円！(愛知・33歳女性)
私の年齢は33歳、女性、仕事をしながら子育てをする主婦です。住んでいる場所は愛知県一宮市です。 売ったのはマンションです。親が遠くにいて心配だったので近くに住んでもらおうと思い、親が住んでいたマンショ ...
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東京・40歳女性
結婚をしても合コンに行ったり、浮気をしたりの繰り返しでした。「慰謝料代わりにローンを僕が払って、君が息子と住んでもいい」と言われましたが、離婚をしながらそのまま住むのは気が引けたので売却をすることにしました。
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離婚の資産整理…入居5年の3LDKマンションを売却しました(東京・40歳女性)
40歳の女性、東京都に住んでいます。 都内の新築マンションに夫婦と子供で入居しました。駅から５分程度の好立地で、間取りは3LDKのマンションでした。まだ駅が開発されて間もない頃でしたが、スーパーもあっ ...
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広島・30歳女性
祖父が病気で亡くなり、もう住む人がいないのにもったいないということで、一人娘でマンションを引き継ぐ権利（相続権）のある私の母（50代）が売却を決めたことで、実際にマンション売却へ動いていきました。
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親の実家3LDKマンションを1200万円(買値1980万円)で売却することに成功(広島・30歳女性)
私は今年30歳を迎えたばかりの広島県の実家のマンションに住んでいる女性です。 2014年の終わりに築12年を迎えた頃に、県内では名が知られていて有名だった企業の3LDKのマンションを売却しました。現在 ...
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愛知・29歳男性
転勤が決まり手放すことになりました。当初は賃貸物件として運用することも考えたのですが、やはり新しい家に住むためにもお金が必要であり、現実的ではないと判断したのです。
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転勤がきっかけで気に入っていたマンションを手放した(愛知・29歳男性)
私は29歳の男性で、現在は愛知県に住む会社員です。 結婚を控え、基盤を安定させようと考え、5年ほど前にマンションの一室を購入しました。 間取りとしては4LDKと将来を見越せる広めな部屋であり、私鉄沿線 ...
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静岡・36歳女性
伊豆高原のいわゆる別荘地に立っている4LDK、100㎡以上はある大きな部屋でした。売却する最大の理由になったのは、私たち子供が小さいときには家族みんなで夏休みに利用していたのですが、その機会が年々少なくなっていったことです。
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使わなくなったマンション別荘(in伊豆高原)を売りました(静岡・36歳女性)
都内に生まれ育った３６歳女です。 小さい時から所有していたマンションの別荘があったのですが、年老いてきた両親のために私が売却の作業を全てしました。 マンションは８０年代に建てられたもので、伊豆高原のい ...
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東京・38歳男性
マンション売却に限らず、大きな物を売買する場合、最後は人で決まると思います。むしろ中堅や小さな業者のほうがベテランの優れた担当者がついてくれる場合も多いです。そのためにも、面倒くらがらずに複数の不動産業者に査定依頼をし、実際に担当者と会って話を聞いてから業者選定することが大事だと思います。
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売却成功のコツは「担当者次第」2ヶ月でスピード完了(東京・38歳男性)
現在、私は東京都在住の47歳ですが、38歳の時に都内の自宅マンションを売却しました。 売却した最大の理由はマンションから戸建住宅に住み替えようと決断したからでした。 売却したマンションは中古で購入し、 ...
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大阪・42歳男性
当初考えていた金額より500万ほど低い金額でした。その理由は、時間がない中でのマンション売却であり、時間がないのならなおさら早急に決めた方がいい、この金額でないとどなたも買ってくれないなど、焦りからさほどの交渉もなく売却手続きに入りました。
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3LDK売却の経緯。絶対に早めに査定してもらうべき(大阪・42歳男性)
私は大阪在住、42歳、男性です。 私は10年近くマンション（３LDK）に住んでおりました。正直、ローンも半分以上残っており、売却するとなるとローンの返済は確実に残る状態だと考えておりました。 売却を考 ...
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山口・50歳女性
そんな矢先、私の両親が共に入院し、父は亡くなり、母は退院したものの健康体ではなかった。マンションの家賃収入より、母の近くに転居したい気持ちの方が大きかったので、公営住宅を申し込むためにマンションを売却することにした。
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20万円の家賃収入があった２LDKマンションを手放した理由(山口・50歳女性)
現在50歳。今から９年前、４１歳の時初めて不動産（マンション）を購入した。 と言えばバリキャリ（※バリバリ働いているキャリアウーマンの意味）がきれいで高額なマンションを買ったようなカッコいいイメージだ ...
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千葉・35歳男性
夜中に響き渡るシャワーの音などの生活音が非常に大きく感じました。今後10年20年と住み続ける理由がなかったこともあり、早めに手放すことにしました。
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築25年の2LDKマンションを売却した理由２つ(千葉・35歳男性)
現在の私の年齢は35歳の男ですが、５年ほど前に2LDKのマンションを売却した経験があります。 その物件は千葉県の物件で、転職を機に越してきた千葉県で見つけた物件でした。 立地としてはJRの主要駅から徒 ...
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神奈川・40歳男性
買取業者に売らず、我慢して売却を待ってよかったと思っています。私が体験してみて感じるマンション売却のコツのポイントは4つです。
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新築2500万円マンションを売却した時の4つのポイント(神奈川・40歳男性)
私は４０歳の会社員の男性です。神奈川県に住んでいます。 現在も神奈川県に住んでいますが、過去の自分の持ちマンションを売って、一軒家を購入しました。 中古マンションは、３DKのマンションであり部屋の広さ ...
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埼玉・49歳女性
オープンハウスにした甲斐があり、売却希望してから２ヶ月程度で買い手が付きました。但し、こちらの希望額の３２００万円は通らず、２６００万円という金額設定にしたら、即購入すると言われました。
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時間がない！オープンハウスで希望額マイナス500万円で売却しました(埼玉・49歳女性)
私は埼玉県在住の現在４９歳の既婚者女性です。職業は一般事務の仕事をパートでしています。 私は以前、マンションを売却した経験があります。当時住んでいたマンションは１００平米弱の４ＬＤＫの間取りでした。 ...
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愛知・34歳女性
子供も作る予定がなかったので2LDKのマンションを買ったのですが、結局離婚することになり、どちらもそのマンションに住まないという話になったので、売却をすることにしました。早く離婚がしたくて、私は実家に帰りたいので、すぐに売却したかったのが本音です。
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早く離婚がしたくて1ヶ月で700万円で売りました(愛知・34歳女性)
私の年齢は34歳、性別は女性、愛知県に住んでいます。 どんなマンションだったのかというと、立地は駅から10分で比較的便利な場所に建っていました。間取りは２LDK、築年数は約10年、回数は3階、日当たり ...
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埼玉・55歳女性
買い手はすぐに付き、1,450万円で売却しました。一度上の階からの水漏れがありました。ここが１番売却する上で心配でした。でもきっちりとすぐに壁紙交換していたこともあって、全く気になさらず購入を決めて頂けました。
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水漏れマンションでしたが1,450万円で売却、駅チカは大事(埼玉・55歳女性)
私は現在55歳の専業主婦です。埼玉県在住です。 私がマンションを売却しようと思ったのは、そのマンションは2DKだったのですが、子供が3人になり手狭になったからです。 売却は今から20年程前のことになり ...
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埼玉・29歳女性
内覧はあるものの売れませんでした。時間切れ1800万円で住宅メーカーに買取していただきました。マンション売却の不動産会社選びは本当に難しいです。とにかく色々なところに査定を頼み、売ることが得意な会社を見つけ出すことが重要です。
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3ヶ月内覧はあるが売れず、1800万円で買取してもらいました(埼玉・29歳女性)
もくじ年齢、性別、都道府県どんなマンションだったのか（立地、間取り、広さ、築年数、階数、日当たりなど）なぜ売却することになったのか査定時の状況や感想マンション売却しようとしている方へ 年齢、性別、都道 ...
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神奈川・45歳女性
相場の下調べに2カ月、一社単独での売買契約締結から1年半というかなり長い時間を要しました。売出し価格の約120万円引きの1700万円で成約しました。
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相続したマンション(築40年、地下)売却に1年半かかりました(神奈川・45歳女性)
神奈川県の45歳女性です。 実家を出てから親を亡くし、身内の誰も使用する予定のない物件だったため、単独で相続したマンションを売りました。 当該物件はターミナル駅から徒歩20分、間取りは３LDK64㎡、 ...
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マンションを貸すか売るか？それぞれの特徴や判断基準・注意点
マンションを手離すことになった時、多くの方が悩むでしょう。
貸すのがいいのか、売るのがいいのか。
ケースバイケースですので、一概にはどちらが良いとは言えませんが、それぞれの特徴や注意点などを見ていきましょう。
「貸す(賃貸)」と「売る(売却)」のメリット／デメリットは以下の通りです。
| メリット | デメリット | |
| 賃貸 |
|
|
| 売却 |
|
|
どちらも一長一短です。
前提：そもそも貸せるか？売れるか？
賃貸と売買の特徴について触れる前に、そもそも前提として貸せるのか？売れるのか？について判断する必要があります。
【賃貸できるか】事業経営者としての覚悟
賃貸する上でもっとも重要なことが、事業経営者としての覚悟です。
自分が持っている戸建てやマンションを貸し出し、家賃収入を得るという賃貸業は立派なビジネスです。
物件の管理や諸業務を、外注委託することもできますが、大家となって経営していくことになります。
満室状態が続き安定的な家賃収入が得られればいいですが、保障はされていません。
いくら待ってても数ヶ月以上も入居者が決まらない空室リスクがあり、家賃収入が発生しないかもしれません。
それでも入居者の有無に関係なく、固定資産税や都市計画税などの税金、外部委託している場合は管理委託料などを必ず支払わなければなりません。
収益物件をつくり、黒字経営する覚悟が何よりも大切です。
【賃貸できるか】ローンが残っている場合は、貸せない可能性
マンション購入時には住宅ローンを利用する方がほとんどだと思いますが、住宅ローンは居住用物件のための融資です。
原則的に賃貸用・投資用物件のために住宅ローンを利用することは、貸し出す側の金融機関が禁止しています。
したがって、ローン規約上の契約違反となり、残債(残っている借金)の一括返済を求めてきます。
賃貸用物件には、住宅ローンとは別の、事業者向けローンを利用することが正当な方法です。
しかしながら、受託ローンをこれまで遅延することなくしっかり返済を続けてきた実績があり、ある程度の信用がある場合は、金融機関の担当者が黙認してくれることもあります。
あなたの信用と金融機関次第です。
【売却できるか】ローンが残る場合は、売れない
売却する場合は、売却代金によって住宅ローンを完済しなければなりません。
売却代金だけでは足らない場合、別途自己資金を用意することができれば、売却できます。
完済しない(住宅ローンが残っている)と、住宅から抵当権を外すことができないという理由からです。
任意売却の場合は、住宅ローン完済ができなくても売却可能、しかも抵当権を外してもらえます。
以下記事で詳しく解説しています。
【売却できるか】共有名義は難しい
１つの不動産を複数人で所有している共有名義の場合、共有者全員の承諾が得られないと、売却は不可能です。
持ち分については自分の権限だけで決められるので、持ち分のみを売却するという考え方もできますが、事実上はありえません。
持ち分とは所有面積のことではなく所有権利のことですので、物理的に持ち分のみを切り出すことができないのです。
【売却できるか】借地の場合は、承諾が必要
建物自体は自分が所有者であっても、その土地が借地(地主から借りている土地)である場合は、自由に売却できません。
土地を借りられる権利(借地権)と建物をセットにして売り出すのが一般的なのですが、売却したい場合は、地主の承諾が必要です。
地主に黙って売却することは、法律(民法第612条)によって禁止されており、無断で売れば違法行為となります。
承諾が得られれば、承諾料として借地権価格の10%程度を地主に支払います。
承諾する／しないの裁量を握っている地主の立場が強くなり、高額な承諾料(20～26%など)を請求しようとする地主は少なくありません。交渉によって適正な価格に収まればいいのですが、埒が明かないケースもあります。
そのような場合は「借地非訟」という制度が有効です。
借地非訟(しゃくちひしょう)は、依頼人の申し立てに基づき裁判所が許可を出せば、それを地主の承諾に代えることができるという制度です。
地主との取引において不利益を被らないよう、借地非訟が守ってくれます。
賃貸のメリット・デメリット
【賃貸メリット①】資産の継続保有
賃貸物件にすれば、所有権は自分のままであり、「不動産」という資産を所有し続けることができます。
どんなに時代が変わろうとも、人がいる限り、家やマンションが不要になることはありません。
間違いなく数年後も数十年後も、賃貸物件は価値ある資産です。
物価の価値が下がるデフレ環境になったとしても、不動産(特に賃貸物件)は受ける影響が小さいとされています。
数年間は収益物件として保有し、いずれは売却するという選択肢もあります。
【賃貸メリット②】家賃収入
賃貸物件にすることの大きなメリットは、家賃収入です。
ほぼ自動的にお金がチャリンチャリンと入ってくるので、不労所得の代表例でもあります。
資産保有しているからこそ、毎月毎月、お金を生み出してくれるのです。
毎月の家賃収入を住宅ローン返済にまわし完済した後は、家賃収入のすべてが「儲け」となって継続的に大きな利益を運んできてくれます。
【賃貸メリット③】成約まで短期
賃貸の場合は、成約までの期間が短いです。
成約者(入居者)を比較的早く見つけることができるということです。
賃貸では住宅ローンを組む必要がなく、成約にあたって大きな障壁がないことが理由のひとつです。
【賃貸デメリット①】空室リスク
常に入居者がいる状態が理想ですが、場合によっては空室が続くことがあります。
空室が続くということはその期間の家賃収入は入ってこない、ということを意味しており、賃貸物件として機能していません。
空室が長期間続く場合は、家賃を下げるという決断を迫られることもあります。
【賃貸デメリット②】維持管理の手間コスト
物件の清掃や修繕、契約時の諸業務などの管理は、手間と労力がかかります。
特に家賃回収は毎月発生する業務であり、入居者が遅延することなく必ず入金してくれるとは限りません。支払い催促しなければなりませんし、その他のクレーム対応(ペット、喫煙、近隣住民など)も必要です。
管理会社に外部委託することで手間は省けますが、金銭的コストが発生します。
また賃貸物件を所有しているということは、毎年必ず、税金(固定資産税や都市計画税)を納める義務があるということです。
家賃収入すべてが手元に残るわけでありません。
【賃貸デメリット③】確定申告
「サラリーマン大家」という言葉がありますが、副業として賃貸業をしている方々は少なくありません。
本業の給与所得とは別に所得(副収入)がある場合、つまりサラリーマンとしての給料以外に家賃収入を得ている場合は、確定申告をする義務があります。
副収入が年間20万円以下の場合は申告しなかったとしても黙認されますが、空室が続かない限り、家賃収入の場合は20万円以下になることは考えにくいです。
確定申告は毎年3月に1回しなければなりませんが、よくわからない場合は外部委託することも可能です(もちろん委託料は発生します)。
自分で確定申告をする場合は、会計ソフト「freee」が便利でおすすめです。
売却のメリット・デメリット
【売却メリット①】まとまった資金が手に入る
言うまでもないことですが、売却完了後には、数百万～数千万円の現金が一気に手に入ります。
住宅ローンが残っているなら完済し、なお現金が手元に残るのであれば、新しい次の家の購入資金に充てることもできます。
売却後に賃貸物件に住むのであれば、老後を見据え、貯蓄にまわすのも良いでしょう。
使途は自由ですが、いずれにしても大金が手に入るので、一時的だとしても、経済的にゆとりが生まれることになります。
【売却メリット②】維持管理の手間コストからの解放
賃貸デメリット②で述べたのように、不動産は所有しているだけで手間やお金がかかります。
そうした維持管理や納税義務から解放され、身軽になることは売却メリットのひとつです。
【売却メリット③】価格下落リスクの回避
日本経済の景気や不動産市況・市場動向次第なので、不動産価格(価値)が将来的にどうなるかはわかりません。
市況全体的に価格下落した際は、自分が所有している不動産も同様に下落してしまう可能性が高まります。
こうした価格下落のリスクを避けるのであれば、売却し、現在の資産価値に相当する現金を確保することも選択肢のひとつです。
【売却デメリット①】資産を失う
売却するということは、これまで持っていた資産を手放すということです。
売却したとしても、資産(売却物件)に相当する現金を手に入れることができるので、厳密には「不動産として持つのか」「現金で持つのか」の違いだけです。
しかしながら、現物資産(実物資産)を失うということは間違いありません。
【売却デメリット②】売るまで長期
売却は、買主(購入者)が決まるまでに時間がかかります。人生で一番大きな買い物になるので、買う側が慎重になるのも当然です。
買主は住宅ローンを組むのが一般的であり、その住宅ローン審査なども含まれるため、おおよそ売却完了までには半年～2年ほどの期間がかかります。
不動産会社が直接購入するという「買取」であれば比較的短期での売却も可能ですが、相場よりも安値で売ることになる傾向にありますので、慎重な判断が必要です。
【売却デメリット③】自己資金の必要性
不動産売却する際は、必ず住宅ローンを完済しなければなりません。冒頭で述べた通りです。
もし売却代金だけではローン完済できない場合は、足りない分の自己資金を用意する必要があります。
十分な貯蓄があれば問題ないですが、そうでないなら、親戚や知人、別の金融機関(銀行や消費者金融)から借りることも検討しなければなりません。
「貸すか？売るか？」の判断ポイント
賃貸か売却か、についての判断材料や注意点をまとめておきます。
相場の把握
どの程度の家賃収入が期待できるのか、どの程度で売却できるのか。動き出す前に、相場を把握しておくことが重要です。
賃貸の場合は、大手不動産サイト(スーモやホームズ)などを使って、類似物件(近隣、間取り、築年数など)の家賃を調べることができます。ある程度の差はあるものの、おおよその家賃相場はつかめるはずです。
売却の場合は、公示地価や路線価を調べることで、ある程度の売却額を把握できます。
しかしながら、家賃とは違い、売却の場合は市況や時期によって価格変動が大きいのも事実です。あくまで参考価格イメージ程度にしておいた方が無難です。
具体的な調べ方については、以下記事で紹介しています。
マンションPER
マンションPERとは、マンション価格が賃料の何年分に相当するか、つまりマンションを賃貸で出した場合、何年で購入価格を回収できるかを表した数値です。
マンション市場調査会社・東京カンテイが考案した指標で、定期的に公開されています。
計算式は以下の通りです。
マンションPER＝マンション価格÷（月額賃料×12）
2016年、首都圏でもっとも収益性の高かったのは虎ノ門駅周辺の新築マンションで、マンションPERは14.17とされています。
このマンションPER14.17が意味するのは、賃貸に出せば約14年で購入資金を回収できるということです。
マンションPERの数値だけで賃貸にするか売却にするかの判断は難しいですが、参考データとしては使えるはずです。
定期借家契約
定期借家契約とは、貸主が期間をあらかじめ定めて貸し出す契約のことです。
一般的な契約の場合(普通借家契約と呼びます)、貸主都合で入居者に出ていってもらうことはできません。借主(入居者)が出ていくと言わなければ、いつまでも住み続けることができてしまいます。
入居者がいるということは家賃収入が発生するので嬉しいことですが、将来的な不動産活用において不都合になる可能性もあります。
こうした不都合を避けることができるのが定期借家契約であり、たとえば「2年限定で貸し出す」という契約にすることができます。
2年経過時に退去してもらうことができますし、双方が合意すれば契約更新し、また2年住んでもらうこともできます。
ただし定期借家契約は期間制約されているという理由で、同条件の物件でも、普通借家契約よりも賃料が安くなる傾向で、これは貸主としてはデメリットでもあります。
居住中の収益物件
賃貸として貸し出し、すでに入居者がいる物件については「収益物件」となります。
入居者が入ったままの収益物件を売ることは可能で、入居者からしてみれば何も変化はありません。
大家・オーナーが変わった、ということだけです。オーナーチェンジ物件と呼ばれたりします。
しかしながら売却は可能なものの、買主は不動産事業者や投資家などに限られてしまいます。一般人が購入するとは考えにくいです。
利回りが高い収益物件であれば良いですが、そうでない場合は、売却するのが難しくなります。
まとめ
家をどのように有効活用するかは、非常に難しい問題です。
高額なお金が動くため慎重になりますし、さらにこれまで家族が暮らしてきた家であれば、なおさら手放したくないことでしょう。
今後より良い、幸せな人生を送っていくためにどうすればいいのか。
金銭的メリット／デメリットを中心に解説してきましたが、それだけでなく、家族の思い出やパートナーの考え方を尊重することも大切です。
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