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マンション売却でかかる税金5種類

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マンション売却にあたっては、さまざまな税金を支払う義務があります。

普段聞き慣れないものも多いので敬遠しがちですが、売却予定のある方は、一度目を通しておくと良いと思います。

不動産売却でかかる税金5種類

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税
  • 譲渡所得税
  • 固定資産税

マンションなどを売ると、上記5つの税金が発生します。

それぞれ詳しく解説していきます。

 

印紙税

不動産や船舶、航空機などの高額な商品取引の際には、収入印紙が必要になります。

収入印紙を購入することで、納税の代わりになります。

不動産の場合は売買契約書に貼り付けることになっており、一般的には売主が購入費用(納税金額)を負担します。

印紙税額(収入印紙の購入費用)は明確に定められており、以下の通りです。

契約金額(売却価格) 印紙税額
10万円を超え50万円まで 200円
50万円を超え100万円まで 500円
100万円を超え500万円まで 1,000円
500万円を超え1,000万円まで 5,000円
1,000万円を超え5,000万円まで 10,000円
5,000万円を超え1億円まで 30,000円
1億円を超え5億円まで 60,000円
5億円を超え10億円まで 160,000円

※平成9年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成された契約書については、上記の印紙税額(軽減措置)が適用されます。

 

登録免許税

不動産の所有者が変わった際には、所有権移転登記が必要なのですが、この時にかかってくるのが登録免許税です。

法務局(登記所)での所定手続きが必要であり、司法書士に依頼して手続き完了させるのが一般的です。

税率はその原因ごとに異なっており、以下の通りです。

所有権移転登記の原因 税率
売買 2%
相続 0.4%
その他 2%

売却においては2%が税率としてかかってきます。

たとえば売却価格が3,000万円だった場合は、登録免許税が60万円かかってきます。

 

消費税

建物に対しての消費税

売主が不動産業者やディベロッパーなどの事業者である場合には、建物に消費税がかかってきます。

しかしながら売主が個人である場合は、非課税です。つまり消費税が免除されます。

ただし売主が個人であっても、テナント(商業ビル)や投資用マンションなどの不動産を売却する際は、消費税の課税対象になります。

つまり、「個人が居住用物件を売る」時のみ、消費税が免除されます。

仲介手数料に対しての消費税

不動産会社に支払う仲介手数料については、消費税が発生します。

これは売主が個人であろうと事業者であろうと関係なく、必ず支払わなくてはなりません。

消費税率は一般的な商品と同じで、仲介手数料に対して8%かかってきます(2019年10月より消費税10%になる予定)。

たとえば売却価格が3,000万円だった場合の仲介手数料上限額(税抜価格)は960,000円になりますが、消費税8%として76,800円が上乗せされますので、仲介手数料の総額(税込価格)は1,036,800円になります。

仲介手数料の計算方法などについては、以下記事で詳しくまとめています。

マンション売却での仲介手数料/金額や割引、支払タイミング

 

譲渡所得税

不動産売却において複雑で理解するのが難しい税金が、この譲渡所得税です。

一言で簡単にいうと「不動産を売って、利益が出た際にかかる税金」のことです。

不動産を売却する(譲渡する)ことによって得た所得(=譲渡所得)に対して課税されるもので、厳密には譲渡所得税という税金ではなく、所得税と住民税の二つの税金のことを指します。

通常の所得(サラリーマンであれば毎月の給料)とは別に考えて計算することから、分離課税とも呼ばれています。

譲渡所得税の計算式

先に計算式を紹介すると、以下の通りです。

譲渡所得税=課税譲渡所得×譲渡所得税率

※課税譲渡所得=譲渡所得ー特別控除

※譲渡所得=譲渡価格ー(取得費+売却費用)

となるのですが、一般素人には非常に理解が難しいのが本音のところです。

一般的には税理士などに依頼して納税手続きや確定申告をお願いするので、売却することになっても上記のような計算をあなたが理解しておかなくても問題ありません。

ただし、以下の注意ポイントだけは把握しておきましょう。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。

「5年」を境に大きく異なるので、売却検討をしている方は覚えておいてください。

名称 所有期間 税率
短期譲渡所得 5年以下 39.63%(所得税30.63% 住民税 9%)
長期譲渡所得 5年超 20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)

上記表の通り、5年を境に約20%も税率が変わってきます。不動産売却は高額になりますので、20%はとても大きな金額になります。

短期譲渡所得が長期に比べて2倍も税率が高いのは、短期間での土地転売(悪質な土地転がしなど)を防止するためとされています。

注意しておきたいのは、所有期間の「5年」の計算方法です。

譲渡所得税における所有期間とは、不動産の購入日から譲渡したまでの期間ではなく、「譲渡した年の1月1日まで」なのです。

たとえば2017年5月1日に不動産を購入し2022年6月に売却譲渡した場合、実質の所有期間は丸5年になりますが、「譲渡した年の1月1日まで」が所有期間になるので、2022年1月1日までが所有期間として計算されます。

つまりこの場合は、2017年5月1日~2022年1月1日までの4年8ヶ月が所有期間となり、短期譲渡所得として扱われてしまいます。

2023年の1月1日になってようやく所有期間が丸5年となり、長期譲渡所得として認められることになります。

この「5年」の考え方・計算方法を勘違いしてしまうと、無駄に高い税率で支払うことになる可能性もありますので、譲渡タイミングについては慎重に確認しておいてください。

3,000万円の特別控除

売却(譲渡)する不動産が居住用、つまりマイホームであれば、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けることができます。

条件は大きく以下の通りです。

  1. 自分が実際に住んでいた不動産であること(投資用マンションなどはNG)
  2. 売手と買手の関係が、親子や親族などの特別な間柄ではない
  3. 売却した年を遡って2年間に、この特例またはその他の特例を受けていない

簡単にいうと「売却で得た利益の3,000万円まではなかったことにしてあげるよ!」ということです。

たとえば5年以上所有していたマイホームを売却したところ、4,000万円の利益が出たとします。

この場合は長期譲渡所得として扱われますので、本来であれば利益4,000万円に対して譲渡所得税が20.315%かかってきます。

しかしながらこの特別控除のおかげで3,000万円までは控除されますので、課税対象額は1,000万円(=4,000万円ー3,000万円)となり、この1,000万円に対して20.315%の税金がかかってきます。

特別控除の有無 売却利益 課税対象額 税額
特別控除なし 4,000万円 4,000万円 812.6万円
特別控除あり 4,000万円 1,000万円 203.15万円

上記の通り、特別控除の有無によって600万円以上も負担税額が変わってきます。

この3,000万円特別控除を受けるためには確定申告が必要ですので、漏れなく必ず申請するようにしてください。

 

固定資産税

不動産売却後、すぐに支払わなければならない税金ではありませんが、固定資産税も支払う義務のある税金です。

1月1日時点の不動産所有者に対して課税されますので、通常であれば売主が納税者になります。

売主と買主で日割り計算して税負担することが一般的ですので、売主がまるまる1年分を支払うということはまずありません。

以下記事で詳しくまとめていますので、確認してください。

売却後の固定資産税~日割り計算の考え方~

 

まとめ

不動産売却にあたっては、聞きなれないさまざまな税金がかかってきます。

どれも納税義務のある大切なものですが、すべてを自分一人で支払うことは簡単ではありません。

確定申告を含め、特別控除の申請などは非常に複雑でもありますので、一時的に税理士に頼んで確実にお願いするのも選択肢のひとつです。

多少の報酬(数万円~)を支払う必要はありますが、それ以上の金銭的なメリットを享受できる可能性があります。

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※追記】 相続することになる実家マンションを一括査定してみたところ、業者によって600万円も差がありました。まずは客観的な価値(価格)を知ることから始めてみてください。

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