手数料・諸経費

不動産売却の「仲介手数料以外」の諸費用とは

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不動産売却において仲介会社に依頼する場合は、仲介手数料が必要であることは解説いたしました。

しかし、残念ながらこれ以外にも支払うべき諸費用が存在するのです。

参考不動産売却における「仲介手数料」とは

売買成立時にかかる費用

印紙税

不動産を売却する際は、売主と買主が売買契約を結びます。

売買契約書にかかる税金を収入印紙を貼ることで納税しますが、納税額(収入印紙額)は売却価格によって異なります。

なお売買契約書は売主/買主それぞれが1通ずつ保管することになっているので、通常であれば収入印紙も2枚必要になりますが、売買契約書原本をコピーしたものを売主が保管することで、収入印紙1枚分を節約することができます。

なお平成30年3月31日までの印紙税は、租税特別措置法第91条の特例により半額に軽減されています。

一般的な価格帯である1,000万円~5,000万円のマンションの場合、印紙税は10,000円です。

印紙税額表

売却価格 印紙税額 軽減税率適用額
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超,1000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超5億円以下 100,000円 50,000円

登録免許税(登記費用)

不動産の所有者が移る場合に「登録免許税」という税金が必要になります。

つまり売却が成立した際は、必然的に発生します。

所有権移転登記と呼ばれ、売主が負担するのが一般的ですが、売却額が高額な場合は買主が負担することもあります。

およそ売却額に対して2%かかります。

※売却価格が3,000万円の場合、登録免許税は60万円

登記するには、司法書士へ依頼するのが一般的であり、その場合は司法書士への報酬(1~2万円前後)も必要になります。

繰り上げ返済手数料

売却金によって住宅ローンを繰り上げて返済する場合、手数料が発生することがあります。

無料であるケースもありますが、金融機関のHPで公開されていますので確認することが可能です。

抵当権抹消登記

そもそも抵当権とは、住宅ローンでお金を借りた際に、家や土地をその借金の担保として確保しておくものです。

わかりやすく言えば『住宅ローン払えなくなったら、その家や土地を取り上げるからね!』ということです。

抵当権がついたままの不動産は別の住宅ローンが使えない(つまり買主は現金一括で購入するしかない)など、不利な状況に置かれてしまうので、必ず抹消しておくようにしましょう。

登記費用(登録免許税)と同様に、司法書士へ依頼するのが一般的であり、おおよその費用は5,000円~2万円程度です。

売却後にかかる費用

所得税(譲渡所得税)

不動産売却によって利益が発生した場合、納税義務が発生します。

通常の所得(給与所得など)とは別に、臨時所得として税金を納めなければなりません。

また譲渡所得(売却で得た利益)に対して確定申告が必要であり、その申告内容によって譲渡税額が決定します。

譲渡税は複雑でわかりにくいので、以下ページも参考にしてみてください。

固定資産税

不動産売却後に払う税金として、固定資産税も必要です。

固定資産税は1月1日時点での不動産所有者に対して課せられますので、売却後に所有権が移ったとしても、売主がその年の納税義務者となります。

とは言うものの、通常は売却日を起点に、売主と買主で日割り計算に基づいた税額をそれぞれ負担します。

たとえば1月2日が売却日(引渡し日)の場合、売主は1日分の、買主は364日分の固定資産税を負担するという考え方です。

このような両者による負担の場合でも、納税義務者は売主のままですので、買主が負担額を売主に支払い、売主がまとめて納税します。

例)5月31日付けで引渡し(売却完了)、年税額15万円の場合

【1日あたりの税額】
約411円(=15万円÷365日)

【売主の負担額】
1月1日~5月31日=150日
150日×411円=61,650円

【買主の負担額】
6月1日~12月31日=215日
215日×411円=88,365円

※端数省略、目安額です。

固定資産税については、以下で詳しく解説しています。

その他の費用

引越し費用

当たり前のことですが、住んでいる家を売却するなら、引越しが必要になってきます。

自分の家ではなく、相続によって得た不動産を売却するのであれば、もちろん引越し費用はかかりません(引越す必要はないのですから)。

引越し費用をできるだけ抑えるには、複数業者から相見積もりをとっておくことです。

参考最大手「LIFULL引越し見積もり」へ

リフォーム費用

高値で家を売却するために、多少の費用をかけリフォームするという考え方もあります。

トイレやお風呂などの水まわり、クロス(壁紙)、耐震補強をすることで、100万円単位で売却額が上がることも期待できます。

参考リフォーム見積もり「タウンライフリフォーム」へ

ハウスクリーニング費用

リフォーム同様に、高値で売却するために業者に依頼して、プロのハウスクリ―ニングをする選択肢もあります。

どこをどの程度クリーニングするかにもよりますが、特に汚れやすいお風呂・洗面所・トイレ・キッチンのみであれば5万円~15万円程度です。床やベランダなどその他全体もクリーニングする場合は、総額で10~50万円前後の範囲であることが一般的です。

しかしながらリフォームとは違い、クリーニングは自分でもできなくはないので、時間と体力に余裕があれば自分でやってしまっても良いでしょう。

各書類の作成費用

不動産売却においては、さまざまな書類が必要になります。(詳細はこちらのページもご覧ください)

建築確認済証や土地測量図、境界確認書、耐震診断報告書などの書類がない場合は、売却において不利になってしまいます。

不利になるということは、高値で売れないことを意味します。

専門業者に測量や診断をしてもらうことで、これらの書類を作成・用意することができますが、当然のことながら業者に依頼することで費用が発生します。

まとめ

不動産売却において、仲介手数料が発生することはよく知られていますが、それ以外に上記で説明したきたような諸費用がかかります。

できるだけ多くのお金を手元に残すには、1円でも高い値段で売り、無駄出費を抑えることです。

「思っていたよりも全然手元に残らない!」

と落胆することがないよう、どのような諸費用が発生するのかを大雑把にでも把握しておきましょう。

※追記】 相続することになる実家マンションを一括査定してみたところ、業者によって600万円も差がありました。まずは客観的な価値(価格)を知ることから始めてみてください。

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