手数料・諸経費

マンション売却における「仲介手数料」とは

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マンション売却では、売却金額まるごと全部がそのまま売主に入ることはありません。

仲介手数料が差し引かれるからです。

今回は、マンションを含む不動産売却における仲介手数料について解説しています。

仲介手数料とは

戸建てでもマンションでも、土地でも、個人が不動産を売却する際には、不動産仲介会社に依頼するのが一般的です。

この仲介会社を通して売却成立した場合(厳密には売買契約書が締結完了した場合)に、成功報酬として一定の手数料を支払うことになります。

これが不動産売却における仲介手数料です。

詳しい計算式は次項で解説しますが、おおよそ売却金額の3.5%程度です。1,000万円で売れたら、35万円ほどを仲介手数料として支払うことになります。

あくまで成功報酬ですので、実際に売却が成立しなければ支払うことはありません。途中で契約無効や取り消しになった場合は、仲介会社は報酬を求めることはできません。

どのくらい支払うのか

仲介手数料には、法律で上限が定められています。

これまで不動産仲介会社は上限額いっぱいに手数料を請求してくるのが一般的でしたが、近年は割引することも増えるようになってきました(後述します)。

不当に上限額を超えて請求してくるリスクもゼロではありませんので、計算式を自分自身で把握しておくと安心です。

仲介手数料には一般的な買い物と同様に、消費税がかかります。

売却価格 仲介手数料
200万円までの部分 5.4% =5%+消費税8%
200万円を超えて400万円までの部分 4.32% =4%+消費税8%
400万円を超える部分 3.24% =3%+消費税8%

※2019年10月より消費税10%になる予定

仲介手数料を計算するためには、上記表のように売却金額を大きく3分割して考えます。金額が大きくなればなるほど、仲介手数料の割合は小さくなります。

3,000万円で売れた例

実際に3,000万円で売れた場合の仲介手数料を計算してみましょう。

200万円までの部分     200万 × 5.4% = 10.8万円
200~400万円の200万円部分     200万 × 4.32% = 8.64万円
残り2,600万円部分  2,600万 × 3.24% = 84.24万円
合計 10.8万円 + 8.64万円 + 84.24万円 = 103.68万円

上記の通りの計算になり、つまり3,000万円で売れた場合は、1,036,800円が仲介手数料の上限額となります。

より簡単な計算式

上記表に当てはめて計算するのはやや複雑なので、以下の速算式を用いるのが一般的です。

仲介手数料=売却価格 × 3.24% + 64,800円

さきほどの3,000万円の例で計算してみます。

3,000万円×3.24%=972,000円

972,000円+64,800円=1,036,800円 となり、先ほどの金額と一致しました。

早見表

上記計算式に基づき、仲介手数料(上限額)の早見表を作成しました。

仲介手数料(上限額)の早見表

 売却価格  仲介手数料(税込) ※上限
 200万円  129,600円
 500万円  226,800円
 800万円  324,000円
 1,000万円  388,800円
 1,500万円  550,800円
 2,000万円  712,800円
 3,000万円  1,036,800円
 5,000万円  1,684,800円
 1億円  3,304,800円

上記の仲介手数料は上限額であり、割引された場合はこの限りではありません。

どのタイミングで支払うのか

一般的には「分割して支払う」ケースが多いです。

1回目が売買契約の成立時、2回目が引渡し時、と半分ずつ仲介手数料を支払います。

物件引き渡し時に一括で全額支払うケースもあるので、事前に不動産会社に確認しておくべきです。

仲介手数料の割引

ここまで仲介手数料について解説してきましたが、これらの金額はあくまで上限であるということを覚えておいてください。

つまり上限範囲内であれば、仲介手数料は不動産会社が自由に決めることができるのです。

これまでは上限額いっぱいまで当たり前のように仲介手数料を請求することが普通でしたが、都市部を中心に業界競争が激化しており、差別化ポイントとして「仲介手数料の割引」をアピールしている不動産会社も増えています。

不動産会社は売主からだけでなく、買主からも仲介手数料をもらっているために、どちらか一方を割引したとしても報酬は十分に得られます。

また最近では、折り込み広告などのコストのかかる宣伝活動はせず、インターネット広告に特化することでコスト削減し、仲介手数料割引を実現している不動産会社も少なくありません。

最近では仲介手数料「無料」にしている不動産会社もあります。詳しくはなぜ中古マンション売却で仲介手数料が無料?タダになるカラクリと注意点をご覧ください。

まとめ

個人が不動産売却をする上で、仲介会社を利用しないという選択肢はほぼありません。

つまり売却にあたっては、仲介手数料が必ず発生します。

トラブルなく売却成立するための必要経費だと思って、あらかじめ心得ておきましょう。

※追記】 相続することになる実家マンションを一括査定してみたところ、業者によって600万円も差がありました。まずは客観的な価値(価格)を知ることから始めてみてください。

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