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ケース別の売却方法

【離婚マンション売却】ローンや名義変更は?査定と住み続ける方法

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夫婦2人の関係は、離婚だけで解消されるとは限りません。

マンション購入において、連帯債務や連帯保証など、婚姻関係以外の債務の関係もある場合には、離婚をしても債務の関係は残っています。

また、離婚後に財産分与を行うケースでは、マンションを売却して財産を分けることもあります。

離婚では、「債務の関係を解消するため」または「財産分与のため」のいずれかの理由によりマンションは売却されることが多いです。

そこでこの記事では、こんな疑問にお答えします!

・離婚をすると住宅ローンってどうなるの?

・マンションを売却して財産分与する場合の注意点は何?

・離婚後も売却せずに住み続けるにはどうしたら良いの?

上記のような悩みをお持ちの人に向けて、不動産鑑定士である筆者が、これまでの経験や知識を元に離婚におけるマンションの売却について解説します。

この記事を読むことで住宅ローンの扱いや財産分与、名義変更して住み続ける方法について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

 

1.離婚と住宅ローンの関係

マンション購入で、夫婦の合算収入を前提として住宅ローンを組んでいた場合には、離婚時に注意が必要です。

夫婦の収入を合算する方法としては、以下の2通りがあります。

1.夫(または妻)が主たる債務者となり妻(または夫)が連帯保証人となる場合

2.夫婦の共有で保有し夫婦が連帯債務者となる場合

世帯収入を前提にマンションを購入した場合は、夫婦関係とは別に、連帯保証人または連帯債務者という「債務の関係」が存在しています。

連帯保証や連帯債務は、住宅ローンを借りる際の一つの形式であり、夫婦関係とは全く関係ないということがポイントです。

離婚して夫婦関係を解消しても、債務の関係は解消されません。

債務の関係は、原則として住宅ローンを完済することで解消されます。

離婚で債務の関係を解消するには、マンションを売却して住宅ローンを完済することになります。

よって、原則としては、マンションの売却価格が住宅ローン残債を上回っていることが必要です。住宅ローン残債がマンションの売却価格を上回っている場合は、オーバーローンと呼びます。

オーバーローンの場合でも、手持ちの預貯金を加えて住宅ローンを完済できれば、連帯保証や連帯債務の関係を解消することが可能です。

しかしながら、もし預貯金を加えても住宅ローン残債を返済できない場合には、もう少し住宅ローンの返済を続け、住宅ローン残債を減らしていく必要があります。

マンション売却は、離婚と同時に行うことが望ましいですが、オーバーローンの場合には、無理して同時に行う必要はありません。

夫婦二人で話し合い、もう少し返済が進んだところで売却するという選択も考えられます。

離婚でマンションを売却する際は、まずは査定を依頼することから始めるようにして下さい。オーバーローンではないかどうかを確かめた上で、売却のタイミングも決めるようにしましょう。

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2.マンション売却と財産分与

離婚では、財産分与を目的としてマンションを売却することもあります。

財産分与とは、夫婦が婚姻中に築き上げた財産を、それぞれの貢献度に応じて分配することを指します。

結婚後に購入したマンションは、典型的な夫婦間で協力して形成・維持してきた財産であるため、財産分与の対象となります。

財産分与は、所有権の名義の如何を問わないという点が特徴です。

例えば、夫の単独収入だけで住宅ローンを組んでいる場合、妻は連帯保証人でも連帯債務者でもないケースがあります。このような場合でも、マンションは夫婦が婚姻中に築き上げた財産となります。

財産分与は貢献度に応じて分配となりますが、夫婦の貢献度は原則として、夫50%、妻50%の関係です。

そのため、マンションは売却すると、所有権の形式に関わらず、夫と妻で現金が50%ずつ配分されることになります。

ただし、財産分与の売却でも、オーバーローンの場合は注意が必要です。

オーバーローンで売却すると、返済しきれないローン残額も50%ずつで配分されることになります。

住宅ローンが残っている場合には、査定を取って、住宅ローン残債より高く売却できそうかどうかを確かめてから、どうするかを判断するようにしてください。

 

3.名義変更して住み続ける方法

離婚しても、どちらか一方が住み続けたいというケースがあります。

ここでは共有で連帯債務をしている場合に絞り、解説します。

夫が50%、妻が50%持っている場合、名義変更に関しては離婚後に一方の50%を相手方に財産分与して渡す方法があります。離婚前に相手に50%の持分を渡してしまうと、贈与となり贈与税が発生してしまいます。

そこで、離婚後の財産分与を使って所有権を渡すことがミソになります。

次に、住宅ローンについては、新たに借換(かりかえ)を行います。借換とは別の銀行で新たに住宅ローンを組み、今の住宅ローンを一括返済することです。

離婚時に住宅ローンの返済が進んでいれば、ローンの額が小さいため、一方の収入だけでもローンが組める可能性があります。

借換を行うと、離婚前に組んでいた住宅ローンは一括返済されるため、離婚前の連帯債務も解消することができます。

財産分与と借換を上手く組み合わせると、名義変更と連帯債務の解消を同時に行うことができ、かつ、一方が今のマンションに住み続けることができます。

離婚においては、必ずしもマンションは売却だけが正解ではありません。

どちらか一方が住み続けていときは、財産分与や借換も駆使しながら、名義と連帯債務の問題を解決しましょう。

 

まとめ

離婚のマンション売却についておさらいします。

1.連帯債務や連帯保証の関係は、住宅ローンを完済することで解消することができます。

2.財産分与ではオーバーローンに注意が必要です。

3.名義変更して住み続けるには財産分与と借換を利用するという方法があります。

離婚時には、原則としてマンションは売却することが望ましいです。連帯債務や連帯保証は、住宅ローン残債を完済することで解消することができます。

財産分与は原則50%ずつ配分できますが、オーバーローンの場合は債務も50%ずつ配分されてしまうため注意が必要です。

また、財産分与と借換を組み合わせると、どちらか一方が住み続けることもできます。

離婚をすることが決まったら、まずは査定を取得し、すぐに売却すべきかどうかの方針を冷静に見極めるようにしましょう。

※追記】 相続することになる実家マンションを一括査定してみたところ、業者によって600万円も差がありました。まずは客観的な価値(価格)を知ることから始めてみてください。

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