媒介契約 高値で売るコツ

マンション売却での不動産仲介会社の変更・解約方法と注意ポイント

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頑張って売ってくれない

こまめな連絡もない

いざ不動産会社と契約して売り出してみたものの、なかなか売れず、その原因が不動産会社側にあるのでは?と感じることもあるでしょう。

結論から言うと、そんな場合は、不動産会社を途中で変更・解約した方がいいです。

ただしタイミングや注意点などもあるので、このページで解説します。

変更・解約にいたるケース

不動産会社を変更したい、解約したいと思う状況は様々ですが、以下のようなケースが多いです。

当初と話が違う

契約前に話していたコトと、全然話が違う場合です。

完全に嘘はついていないにしても、曖昧な表現のまま進められ、勘違いさせられたまま契約を結ばされてしまうと、「当初と話が違う」と感じるのは当然です。

広告が出されていない

不動産会社側がケチって広告宣伝をあまりしていないケースです。

マンション売却において広告・宣伝は、非常に大切です。

言うまでもないですが、できるだけ多くの人にアプローチできた方が売れる確率は上がります。

ポストへのポスティング、スーモやアットホームなどの有名サイトへの優良掲載、専門誌などへの広告掲載などがなされていないと、なかなか買手が付きません。

他の業者を排除、囲い込み

自社の利益を優先するために、競合他社を排除しているケースがあります。

不動産会社は、売主と買主の両方から仲介手数料を取れる「両手仲介」を狙っているからです。

買主を自社ではなく他社に見つけられてしまうと「片手仲介」になり、儲けが減ってしまうので、売却物件情報を隠したり他社からの問い合わせを排除することがあります。

こうした行為は囲い込みと呼ばれ、不動産会社業界では少なからず存在しています。

活動報告をしてこない

不動産会社との契約形態によりますが、専属専任媒介契約と専任媒介契約では、売却活動の報告義務があります。

  • 専属専任媒介契約:1週間に1回以上
  • 専任媒介契約:2週間に1回以上

報告の仕方については特に決まりはありませんが、電話やメールなどできちんと報告してこない場合は法律違反になります。

法令遵守できない会社は早めに見切りを付けた方が良いでしょう。さらに大きなトラブルが生まれる危険があります。

※媒介契約について詳しくは一般媒介と(専属)専任媒介契約の違いと選び方という記事でまとめています。

オープンハウスに消極的

売出し物件を一般開放し、自由に見学してもらうオープンハウスは、大きな集客力があります。

その反面、コストや手間も大きいです。

不動産会社によっては不慣れであったり、コストに慎重になりすぎて、オープンハウスを開催したがらない場合もあります。

オープンハウスは必須ではないですが、なかなか売れないような時期が続くなら、検討してみても良いかもしれません。

オープンハウスとは?マンション売却でのオープンルームのメリット・デメリット

態度や熱意が良くない

上記に挙げたような行為が見られないとしても、一生懸命に頑張ってくれていない場合です。

家電や服などのネット通販とは違い、不動産売買は "人と人" による対面取引であり、その人の印象やイメージで売買が決定することも少なくありません。

数千万円という高額取引になるのですから、誠意を持ってあなたのマンションを頑張って売ってくれるような会社や担当者でないならば、たとえ事務的には問題なくても、変更を検討しても良いでしょう。

 

変更・解約できるタイミング

基本的には3ヶ月です。契約後3ヶ月が、もっともトラブルなく変更・解約できるタイミングです。

なぜなら専属専任媒介契約・専任媒介契約の場合、契約期間は一般的に3ヶ月間だからです。

一般媒介契約の場合、契約期間に制限はなく当事者間で設定できますが、普通は3ヶ月間になっていることがほとんどです。

契約期間については、不動産会社と交わした媒介契約書に明記されていますので、あなたが保管しているはず控えをいま一度確認してみて下さい。

 

変更・解約の方法

専属専任媒介契約・専任媒介契約の場合

専属専任媒介契約・専任媒介契約の場合、契約期間は一般的に3ヶ月間です。

3ヶ月を迎える直前に更新するかどうか?問われますので、「更新しません」という旨を伝えれば更新されません。

電話などの口頭でも認められますが、後々『言った言わない』トラブルにもなりかねないので、メールや書面にて更新しない意思を残しておいた方が安全です。

一般媒介契約の場合

同様に3ヶ月を迎える前に更新するか問われるので、「更新しない」旨を伝えれば問題ありません。

ただし、一般媒介契約の場合は、自動更新の特約を定めることができますので、もしかしたら契約時に自動更新が契約内容に盛り込まれているかもしれません。

手元にある媒介契約書の控えを確認すれば明記されているはずですが、よくわからない、不明な場合は、事前に不動産会社に書面にて「更新しない」旨をはっきり通達しておきましょう。

中途解約の場合

契約期間内(一般的には3ヶ月以内)に解約する場合は、正当な理由が必要です。

契約内容では3ヶ月としているのに、3ヶ月を迎える前に解約するのは契約違反になり、相手を納得させられるだけの十分な説明がないままだと、トラブルを生みかねません。

いきなり解約を申し出るのではなく、不満点や改善要望などを申し入れ、数週間経っても変化が見られない場合の最終手段として考えておきましょう。

次の項目で説明しますが、自己都合による中途解約は実費請求される可能性があります。

 

変更・解約の注意ポイント

実費請求

中途解約の場合、それまでにかかった広告宣伝費を実費請求される可能性があります。

ポスティング費用、スーモやアットホームなどの総合サイトへの優良掲載などにかかった費用です。

実費請求という名の事実上は "違約金" であり、悪徳な不動産会社側は請求額に「事務手数料」「諸経費」などと称して上乗せしてくる場合もあります。

不当に請求されないためにも、実費請求された際には、請求内容すべての明細をもらうようにしてください。

出回り物件

なんとなく気に食わないという理由で、不動産会社をコロコロと何度も変更するのもあまり良くありません。

というのも「出回り物件」と言って、業界内で売れない物件として有名になってしまう可能性があるからです。

他の不動産会社からも敬遠されるようになり、どこの会社からも積極的に取り扱ってもらえなくなるリスクも否めません。

具体的な回数などは一概には言えませんが、できれば多くても変更は1~2回までにしておきたいものです。

風評被害・悪い噂

地域によっては、不動産会社を変更することで風評被害に遭う可能性があります。

不動産業界内で「○○マンション△号室の□□さんはメンドクさいから辞めた方がいいよ」といった悪い噂が広がってしまうかもしれません。

大都市圏のように物件や不動産会社が星の数ほどあるような地域であれば問題ないですが、田舎であればあるほど、物件や不動産会社も少なくなります。

あまりにも自己都合による不当な理由で、変更や中途解約を繰り返していると、すぐに噂が広まってしまいます。

不要は風評被害を受けないためにも、やはり3ヶ月間経過のタイミングで変更・解約をするのが望ましいです。

 

新たな不動産会社の見つけ方

同じ過ちを繰り返さないために、しっかりと反省を活かしましょう。

優良会社の見つけ方

敗因を振り返る

一括査定で複数業者をふるいに掛ける

敗因の要素・傾向がある会社は避ける

信頼できる1~3社を厳選

まずは今回選んだ不動産会社が「なぜダメだったのか」を振り返りましょう。面倒くさいと思いますが、数千万円のマンションを預ける会社を探すためのとても大切な作業です。

その後、一括査定サイトを使って、希望条件を満たしてくれそうな業者をふるいに掛けます。

5~6社ほどから査定額の案内とともにメール・郵送連絡が来ますので、詳細チェック後、ダメだった会社と同じような要素や傾向がある会社を排除します。

新たに厳選された会社は、前回ダメだった会社とは何かしら違うはずですので、新たな期待ができます。

マンション売却査定・一括見積もりサイト活用と注意点【全37サイト】

 

まとめ

契約期間内である3ヶ月以内での変更・解約はトラブルを生む可能性がありますが、気に入らなければ変えてみる、という行為はいたって自然です。

マンション売却が成功するか失敗するかは、不動産会社次第である、といっても過言ではないくらいにとても重要なことです。

こちらから不満や要望を出しても改善が見られないような場合は、きっぱりと見切ってしまっても良いでしょう。

人生に1度あるかないかの大きな売買取引を、信頼できない会社に任せるわけにはいきません。

※追記】 相続することになる実家マンションを一括査定してみたところ、業者によって600万円も差がありました。まずは客観的な価値(価格)を知ることから始めてみてください。

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