一般媒介契約と専属・専任媒介契約の違い／選び方

マンション売却の話では、ほぼ100%「媒介契約(ばいかいけいやく)」という言葉を聞くことになります。

不利な契約を結んで望まない結果にならぬよう、あらかじめ基本的なことはおさえておきましょう。

3種類の媒介契約

不動産会社に売却依頼をする際は必ず、その不動産会社と契約を結ぶことになります。

この不動産会社と結ぶ契約のことを「媒介契約」と言います。“媒介” と “仲介” はほぼ同じ意味です。

媒介契約には3種類あり、それぞれ「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」です。

詳しく後述しますが、一覧表でまとめると以下のような特徴があります。

※一般媒介契約の契約期間は法的には無制限ですが、行政の指導では3ヶ月間としているため、一般媒介契約でも同様に3ヶ月間であることがほとんどです。

専属専任媒介契約

もっとも拘束力の高い契約方法であり、多くの不動産会社がこの専属専任媒介契約を結ぶことを望みます。

売却依頼された物件の取り扱いをほぼ “独占” することができるので、その不動産会社にとってウマミ(利益)が大きいのです。

契約できる不動産会社の数

契約できる不動産会社の数は1社のみです。

つまり売主が「この不動産会社に任せよう！」と決めたら、その他の不動産会社には売却依頼できないということです。

まさに独占状態。

売主からすると一見デメリットのようにも感じますが、そうとも限りません。

専属専任(≒独占)に状態なので、不動産会社にとっては自分たちで売らない限り、絶対に利益を生み出せません(仲介手数料を支払ってもらえません)。

独占状態であるため大きな利益を見込めるので、不動産会社の担当社員さんもモチベーションが上がり、熱意を持って積極的に営業活動をしてくれるという傾向が見られます。

結果的に、より高値でより早く売却成功することに繋がり、売主にとってメリットとなります。

契約期間

契約期間は最長３ヶ月であり、これは法律で定められています。

買主が見つからない場合などは３ヶ月ごとに契約更新することになります。

ただし最長３ヶ月ですので、不動産会社の良し悪しを判断するための様子見などのために、１ヶ月単位での契約でも問題ありません。

レインズへの登録義務

レインズ(REINS)とは、全国の不動産会社だけが利用できる不動産総合ネットワークシステムのようなものです。

私たち一般人でも利用できる物件情報サイトには「ホームズ」や「スーモ」などがありますが、これらの業者向け版がレインズだと思っていただいても相違ありません。

レインズに不動産情報を登録することで、全国の不動産会社がその不動産情報をネット上で閲覧できるようになります。

専属専任媒介契約では、媒介契約日から５日以内にレインズへの登録が義務付けられています。

この５日以内に不動産会社は自社ネットワークや顧客リストなどを活用して、必死で買主候補者を探し出すのです。

レインズへ登録されるとその不動産情報が全国に知れ渡ることになるので、競合の不動産会社が狙ってきます。

専属専任媒介契約の契約期間中(３ヶ月間)はなにもできないものの、３ヶ月後の契約更新のタイミングで、買主に積極的なアプローチをかけることも少なくありません。

売主への報告義務

１週間に１回以上、買主へ営業・販売状況を報告する法律上の義務があります。

報告方法は特に規定されておらず、書面だけでなく、最近ではメールでの報告が増えてきています。

また電話での報告も法的には問題ありませんが、記録として残らず『言った言わない』のトラブルに繋がる可能性が少なからずあります。

したがって電話で報告してくるようなことがあれば、書面かメールでの報告に切り替えてもらいましょう。

自己発見取引

専属専任媒介契約では、自己発見取引はできません。

自己発見取引とは、売主が自分で買主を見つけ、不動産会社を通さずに売買契約を結ぶことです。

つまり買主が自力で買主を発見した場合でも、専属専任媒介契約の契約期間中は、その不動産会社を通す必要があります。

３種類の媒介契約の中で、この専属専任媒介契約だけが自己発見取引ができません。

もし自己発見取引をしてしまった場合は、違約金が発生します。

違約金は、その自己発見取引で成立した売却額に対する仲介手数料分(＝売却価格 × 3.24% ＋ 64,800円)です。

もし自己発見取引で3,000万円の売却が成立した場合、違約金として不動産会社には最大約103万円支払わなければなりません。

高額な違約金となりますので、十分に注意しましょう。

専任媒介契約

専属専任媒介契約と名称も特徴も似ていますが、専任媒介契約の方が、やや拘束力や条件が緩い契約です。

契約できる不動産会社の数

専属専任媒介契約と同じく、１社のみです。

売却依頼した不動産を、その不動産会社のみが取り扱える契約形態であることは同様ですが、自己発見取引を一部許可している(後述)点が異なります。

契約期間

契約期間は３ヶ月。

一般的には３ヶ月更新ですが、１ヶ月単位での契約も認められています。

レインズへの登録義務

レインズへは契約日から７日以内に登録することが義務付けられています。

専属専任媒介契約よりも２日長いので、その分、営業活動を少しだけ長く行うことができます。

売主への報告義務

報告義務は２週間に１回以上です。

売り出した初月などは大きな動きがないため月に２回程度でも十分かもしれません。

しかしながら『自分の物件がどうなっているのか』は常日頃から気になるものです。

この頻度・回数以上に報告してもらうように要求しても問題ありません。

自己発見取引

専任媒介契約では、自己発見取引が許可されています。

しかしながら、営業経費(人件費、広告宣伝費、電話代など)を支払う必要があります。

専属専任媒介契約とは違い、高額な違約金が発生することはありません。

どの程度の営業経費がかかっているかについては、自己発見取引を成立させた時点で状況が変わってくるため、依頼していた不動産会社に算出してもらうしかありません。

一般媒介契約

3種類の中でもっとも自由度の高い契約です。

競合他社も売却物件を取り扱えることになるので、不動産会社としては一般的に一般媒介契約での契約を嫌います。

契約できる不動産会社の数

複数社と同時契約することができます。

複数契約することにはメリットもデメリットもあり、慎重な判断が必要です。

メリットとしては、複数契約することでより多くの不動産会社へ売却依頼することができ、複数社同時並行で営業活動をしてもらう体制をつくることができます。

一方デメリットとしては、(専属)専任媒介契約とは違い、自社だけが取り扱える “独占” 的な物件ではないためウマミが少なく、営業活動のモチベーションがあまり上がらない、熱心になってくれない可能性もあるということです。

一般媒介契約には2パターンあり、「明示型」と「非明示型」です。

明示型はどこの不動産会社に同時依頼しているのかを明かさなければなりません。不動産会社側からすれば、どこが競合ライバルなのかが把握できます。

一方の非明示型は、明かす必要がありません。不動産会社側からすると競合ライバルを把握できないまま販売活動をすることになりますので、ストレスがかかりますし、モチベーションが高くない可能性があります。

契約期間

契約期間の制限はありません。

契約時に自由に期間設定できますが、一般的には３ヶ月とするケースがほとんどです。

法的には無制限ですが、行政の指導で３ヶ月間としているためです。

レインズへの登録義務

一般媒介契約の場合、レインズへの登録義務はありません。

したがって全国の不動産会社に知らしめることができるかは不確実なのですが、登録依頼することや、登録することを契約書に盛り込むことは可能です。

複数社すべての会社に登録してもらう必要はありませんが(1社から登録されれば他の不動産会社も閲覧できるようになるため)、一般媒介契約とはいえ、やはりレインズに登録することで得られるメリットは大きいはずです。

売主への報告義務

報告義務は一切ありません。

契約したものの半年間1回も連絡がない、ということがあっても違法ではありません。文句は言えません。

しかしながら報告義務がないとは言え、不定期でもなにかしらの情報提供してくれる不動産会社も増えています。

こちらから報告を要求してもなお怠惰な姿勢が見られる場合は、契約更新せずに、別会社に切り替えることも必要です。

自己発見取引

自己発見取引は可能です。

ただし「明示型」の一般媒介契約を結んでおきながら、明かしてはいなかった別の不動産会社と売却取引が成立すると、営業経費を請求される恐れがあります。

こういったトラブルを避けるために、「非明示型」で契約を結んでおくのも策のひとつです。

媒介契約の選び方【物件・ケース別】

以上、3種類の媒介契約について解説してきましたが、自分にとってどの契約方法が適しているかを判断できる方は少ないでしょう。

どれが良いかは一概には言えませんので、それぞれの状況に応じて検討してみることをおすすめします。

人気・希少な物件

人気エリア、築浅の新しめの物件、同じマンション内で類似間取りの部屋が高値で売れている、珍しい希少な不動産…など、人気物件の場合は、一般媒介契約がおすすめです。

すぐに買主が見つかることが想定され、また複数契約による不動産会社間の競争を促すことで、より良い条件で売却することが期待できます。

「売れにくい」の物件

狭い、古い…など売れにくそうな物件の場合は、専属専任・専任媒介契約が適しています。

先述した通り、一般媒介契約の場合は不動産会社のモチベーションが高くなりにくく、営業活動が疎かになってしまう危険性があります。

一生懸命に営業活動をしてもらって高値の買主を見つけてもらうためには、不動産会社にとっても大きなメリットがある契約方法が望ましいです。

少しでも「早く」売りたい

とにかく売却を急いでいる場合は、一般媒介契約が適しています。

複数契約できるということはそれだけ一気に情報拡散させることができ、不動産会社としては「安さ」で購入希望者を呼び集めることができるからです。

引越し期限がある、相続税の期日が迫っているなどの場合です。

少しでも「高く」売りたい

じっくりと時間をかけてでも希望価格で売却したい場合は、専属専任・専任媒介契約が向いています。

安さ勝負しないのでであれば、高値で買い取ってくれる購入者を見つけることになりますが、そう簡単にすぐに見つかることはありません。

不動産会社に熱心に営業活動を頑張ってもらうために、不動産会社にとって最もメリットのある契約方法を選びましょう。

不動産会社を信用できない

査定や相談などをしているものの、いまいち不動産会社を信用できないと感じることもあるかもしれません。

そのような場合は、一般媒介契約にして複数社と契約しましょう。

複数社とのやり取りの中で、不動産会社の良し悪しや自分との相性が判断できるようになってくるはずです。

お気に入りの不動産会社を見つけたら、専属専任・専任媒介契約に変更するのも策のひとつです。

まとめ

専属専任媒介契約または専任媒介契約を結ぶ際には、不動産会社に営業戦力を提示してもらうと良いです。

どんな戦略を立てて、何をいつまでに、どのように行うかを納得できるまで具体的に提示してもらうことが重要です。

そのビジョンが具体的にない不動産会社の場合は、特定の１社にお願いすることになる専属専任・専任媒介契約は見送った方が良いでしょう。