税金

不動産売却時の確定申告/時期や書き方、必要書類は?

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不動産売却が完了したとしても、それで全ての作業が終わりではありません。

固定資産税などの税金を支払う必要があるだけでなく、確定申告もしなければなりません。

今回は不動産売却における確定申告について、丁寧に解説していきます。

確定申告

そもそも確定申告とは

確定申告とは、1年間(1月1日~12月31日)に得た所得を計算し、国に申告・納税する手続きのことです。

給与所得(給料)しか収入がないサラリーマンの方であれば、会社側が年末調整をしてくれるので確定申告は不要です。

しかしながら、個人事業主・フリーランスの方、そして副収入を得ているサラリーマンの方は確定申告しなければなりません。

つまりサラリーマンの方が不動産売却によって収入(利益)を得た場合は、確定申告が必要です。

確定申告の時期・タイミング

通例、毎年2月16日~3月15日までが申告期間として設定されており、この期間内に確定申告します。

また税金の納付期限も、通例3月15日までです。

確定申告にもとづいて税額を計算し、申告と同時に納税するのが普通です。

確定申告しなかった場合

確定申告すべき者(個人事業主、副収入を得ているサラリーマンなど)がしなかった場合、ペナルティが課せられることがあります。

無申告であることに対して役所から警告通知が届き、「無申告加算税」や「延滞税」が発生します。

もちろんこれらの税金さえ支払えば解決するのではなく、本来確定申告によって納めるべき税金も支払わなければなりません。

申告漏れがないよう、忘れずに確定申告してください。

 

売却後、利益があるなら確定申告が必要

利益がある場合:確定申告が必要

不動産を譲渡(売却)することによって、譲渡所得(利益)が発生する場合があります。

不動産の購入金額よりも売却金額が高くなる場合です。

3,000万円で買って3,500万円で売れたら、500万円のプラスですね。

このように「副収入を得た」場合は、必ず確定申告しなければなりません。

利益が出た場合は、譲渡所得税という税金を納める必要があるからです。

損失がある場合:確定申告は不要

不動産売却したものの損失が生まれてしまい、譲渡所得(利益)を得られない場合もあります。

不動産の購入金額よりも売却金額が低くなる場合です。

3,000万円で買ったのに2,700万円でしか売れなかったら、300万円のマイナスです。

この場合「副収入を得た」ことにはならないため、税制上は確定申告は不要です。

しかしながら条件さえ満たしていれば、確定申告することで、給与などの所得と損益通算して還付・節税できる可能性もあります。

 

どのくらい納税するのか

譲渡所得税

不動産を譲渡(売却)すると「譲渡所得税」が発生します。この税金を納めるために確定申告をする必要があるのです。

譲渡所得税の税額は、以下の計算式で求められます。

譲渡所得税=課税譲渡所得×譲渡所得税率

※課税譲渡所得=譲渡所得ー特別控除

※譲渡所得=譲渡価格ー(取得費+売却費用)

譲渡所得税は複雑であり、別に以下記事で解説しています。

譲渡所得税の税率・計算式

特別控除

売却した不動産が新築戸建て・新築マンションの場合、一定の要件を満たせば、3,000万円の特別控除を受けることができます。

よりわかりやすく表現すると「売却で得た利益の3,000万円まではなかったことにしてあげるよ!」ということです。

4,000万円の売却利益があったとしても、3,000万円引いてくれ、実質1,000万円の売却利益ということにしてくれるのです。

4,000万円に対しての課税と、1,000万円に対しての課税では、税額に大きな差が生まれます。

詳しくは、以下記事でまとめています。

不動産売却における特別控除

 

確定申告に必要な書類

不動産売却の確定申告においては、以下書類が必要になります。

税務署で入手する書類

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の確定申告書
  • 譲渡所得の内訳書

会計ソフトやインターネットで確定申告する際は(後述します)、上記書類は税務署からの入手は不要です。ソフトやネット上から取得できます。

自分で用意する書類

  • 売却時の売買契約書(コピー)
  • 売却した不動産の購入時の売買契約書(コピー)
  • 仲介手数料等、売却手数料の領収書(コピー)

上記書類は、確定申告時に一緒に提出します。

 

確定申告の方法・書き方

以下3つの方法がありますが、会計ソフトを使う方法がおすすめです。

必要書類なども自動的にわかりますし、税額もすべて計算してくれます。

画面上の指示取りに入力していけばほぼ完了します。

用紙

指定用紙に記入・申告する従来的なやり方です。

税務署で確定申告のための指定用紙を入手し、自分で記入し、自分で税額を計算します。

慣れている方であれば問題ありませんが、用紙も複数枚あり、確定申告の詳細まで理解していない場合には、非常に難しく感じます。

会計ソフト・ネット

最近増えているのが会計ソフトやネットでの確定申告です。

指定用紙を税務署から入手する必要はなく(すでにソフト内に用意されています)、入力箇所が明確なので迷うこともないですし、しかも税額を自動計算してくれます。

そのままソフトを使ってネット提出(申告)もできますので、非常に便利です。多くの方が会計ソフトで確定申告を始めています。

無料で利用できる「freee」という会計ソフトが圧倒的に人気です。

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税理士に依頼

自分でやるのではなく、税理士に依頼することもできます。

自分自身では何も確定申告のことは理解していなくても、税理士に丸投げできますので、メリットは大きいです。

ただし売買契約書などの資料を用意し、詳細状況を共有する必要はあります。

また当然ですが依頼コストがかかり、おおよそ50,000円~100,000円ほどです。

 

まとめ

不動産売却は、売ったらそれで終わりということではありません。

支払い義務のある税金をすべて納めてはじめて、不動産売却完了です。

ペナルティを課せられることなく気持ちよく完了させるためにも、忘れずに確定申告はしておきましょう。

※追記】 相続することになる実家マンションを一括査定してみたところ、業者によって600万円も差がありました。まずは客観的な価値(価格)を知ることから始めてみてください。

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