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マンション売却の流れとコツ【まんしょんウール】

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マンション売却での必要書類・取得方法

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マンション売却では大きなお金が動くために、さまざまな書類が必要になります。

初めて聞くような書類も多くて困惑することもあると思いますが、不動産会社が「なにが必要で」「どう準備するのか」を教えてくれることがほとんどです。

あらかじめ準備しておくことでスムーズな売却にすることもできますので、やはり事前準備は大切です。

どんな書類が必要なのか

マンション売却にあたっては、「必須の書類」と「場合による、あれば良い書類」があります。

ここでは主なものを紹介します。

○:原則必要、△:あれば良い(場合による)、ー:該当なし

 種類  書類 戸建て マンション 土地
法務局  登記簿謄本(登記事項証明書)  ○  ○  ○
 登記済権利書(登記識別情報)  ○  ○  ○
 土地測量図・境界確認書  △  ー  △
 地図(公図)  △  △  △
本人所有  建築確認済証・検査済証  ○  ー  ー
 固定資産税評価証明書  ○  ○  ○
 設計図書・工事記録書  △  ー  △
 契約書・重要事項説明書  △  △  △
 マンション管理規約  ー  ○  ー
 ローン残高証明書  △  △  △
 銀行口座書類  ○  ○  ○
本人確認  本人確認書類  ○  ○  ○
 実印・印鑑登録証明書  ○  ○  ○
 住民票  △  △  △
その他  耐震診断報告書  △  △  ー
 アスベスト使用調査報告書  △  △  ー
 自作レポート  △  △  △

不動産売却するには、聞きなれない数多くの書類が必要になります。

ここからはそれぞれの書類について、もう少し詳しく解説していきます。

 

法務局(登記所)で交付してもらう書類

日本全国の不動産情報は法務局(登記所)が保管しています。

法務局でしか交付してもらえない重要書類がありますので、時間に余裕をもって取得しておきましょう。

【参考】近所の法務局を探す

登記簿謄本(登記事項証明書)

不動産そのものの基本情報(所在地や大きさなど)や権利関係、登記されている記録を証明するための書類です。不動産売却にあたってとても重要です。

登記事務をコンピュータ処理(電子化)していない場合は登記事項を用紙に記載しており、その用紙を複写(コピー)したものが登記簿謄本となります。

電子化されていれば、登記事項証明書になります。

法務局や登記時期によって異なりますが(最近は電子化が多い)、書類内容や証明効力は同じです。

法務局は平日日中しか窓口が開いていないことが多く、難しい場合は、不動産会社に依頼することも可能です。

登記済権利書(登記識別情報)

法務局から登記名義人に交付される書類であり、登記名義人がその不動産の所有者であることを証明する書類です。

したがって所有者のみが持っている書類でもあり、「権利書」と呼ばれることもあります。

売却する物件が、平成17年(2005年)以降に取得した物件である場合は、登記済権利書の代わりに、電子化されている登記識別情報が発行されることがあります。

この登記済権利書(登記識別情報)の移転登記を行うことで、所有権があなた(売手)から買手に移ります。

土地測量図・境界確認書

戸建てや土地の売買において重要な書類です。

土地測量図はその名の通り、土地の形状と測量結果(何㎡の面積なのか)が記載されている図面です。

境界確認書は、隣地(隣の家や土地)との境界について明記した書類であり、筆界確認書とも呼ばれます。

隣地との境界が明確でなく曖昧だと、購入後にトラブルになるばかりか、買手がなかなか付かずに売れ残る可能性が出てきてしまいます。

法務局で交付してもらえない場合は、土地家屋調査士に依頼し、新たに作成してもらうことができます。

地図(公図)

物件の所在地を証明するための地図です。

法務局で取得することが望ましいですが、市販されているような地図でも問題ないことも多いです。

公図は古い時代に作成された地図であり、誤りを含んでいることも少なくありません。場合によっては、地積測量図を必要とすることもあります。

 

所有者本人が持っている書類

建築確認済証・検査済証

建築基準法をはじめとする、建築関係の法令や条例に適合していることを証明する書類です。

通称「済証(すみしょう)」とも呼ばれます。

特に古い不動産を中心に、この済証を持っていないケースが少なくないのですが、売却時には非常に大切になります。

『済証がない=違法建築』と買手に疑われる可能性もありますので、売りにくくなってしまいます。

固定資産税納付書・固定資産税評価証明書

不動産所有者は固定資産税を払う義務がありますが、その納税額を確認するための書類です。

移転登記の際にかかる税金である登録免許税を算出するためにも、これらの書類が必要になります。

不動産が所在する市区町村から送付されますが、紛失してまった場合は再発行もしてくれます。市役所の税務課などに問い合わせてみてください。

設計図書・工事記録書

設計図書とは、建築物の図面や使用などがまとめられた書類のことです。

新築戸建ての場合は施工会社か不動産会社から、中古戸建ての場合は前の所有者から渡さようなれます。

マンションの場合は、管理組合や管理会社に保管されているはずです。

売却時の必須書類ではないですが、「どのような物件なのか」「どのような工事がされてきたのか」を客観的に知れることは、買手にとっては魅力のひとつになります。

契約書・重要事項説明書

売ろうとしている不動産を取得した際の、売買契約書などです。

重要事項説明書には、買手に説明すべき物件状況などが記載されていますので、必須ではありませんがあった方が便利です。

マンション管理規約

マンション売却にあたって必要な書類です。

マンション利用に当たってのルールなどが冊子にまとめられ、全員に配布されていることが多いです。

購入検討しているマンションにどんなルールがあるのか、買手にとっては事前に知っておきたいはずの情報です。

ローン残高証明書

売却物件(売手)にローンが残っている場合に必要になる書類です。

借り入れている金融機関でローン残高証明書を発行してもらえますが、返済予定表で代用することもできます。

銀行口座情報

売却できた際のお金を入金するための、振込先情報のため必要です。

不動産売買は数百~数千万円の大きなお金が動くため、現金手渡しすることはまずありません。

 

本人確認のための書類

本人確認書類

運転免許証が一般的ですが、パスポートや住基カード、健康保険証なども利用されます。

顔写真付きが望ましいとされています。

親子や兄弟など、不動産所有者が共有名義(複数人で1つの物件を所有)の場合は、共有者全員の本人確認書類が必要になります。

実印・印鑑登録証明書

役所に登録している印鑑(実印)と、実印が本物であることを証明する印鑑登録証明書が必要です。

印鑑登録証明書は役所で発行することができ、3ヶ月以内のものが有効であることがほとんどです。

また本人確認書類と同様に、共有名義の場合は共有者全員の実印と印鑑登録証明書が必要になります。

住民票

売却物件の登記住所と、現住所が異なる場合のみ必要です。

住民票も同じく役所で発行でき、多くの場合、3ヶ月以内に発行されたものを求められます。

 

その他の書類

耐震診断報告書

新耐震基準が導入される前(1981年以前)の建築物の場合、耐震診断報告書が必要になることがあります。

逆に言えば、新基準導入後に建築された物件の場合は、提出が求められることはありません。

近年大きな地震も頻発しているので、『新基準を満たす物件なのか(震度6強以上の地震で倒れないのか)』を重要視する買主は非常に多いです。

アスベスト使用調査報告書

アスベスト(石綿)とは保温性に優れた建築材であり、古い家やマンションではよく使われていました。

しかしながら健康被害の原因となることから、現在では法律によって規制されています。

買主が気にすることもありますので、古い建物(およそ1989年以前に建てられた)を売却する場合は、用意しておいた方がいいでしょう。

専門業者に依頼することで、調査・作成してもらえます。

自作のレポート

不動産会社から求められることはありませんが、あるとなお良いのが、売却物件の魅力をまとめた自作レポート・チラシです。

上述した書類でも物件のことはわかりますが、実際に住んでいたあなた(売主)だからこそ感じられた物件や街の魅力があるはずです。

買手に『どんな素晴らしい生活が待っているのか』を鮮明にイメージしてもらうために、パワポなどで簡単に1~2枚程度でまとめておきます。

買手にだけでなく、仲介してもらう不動産会社のヤル気をあげることも期待できます。

 

まとめ

不動産売却にあたっては、さまざまな書類が必要になります。

その多くが “得体の知らないもの” だと思いますが、しっかり理解できている方は多くはありません。

不動産会社に相談すれば、何が必要かを教えてくれたり、代わりに取得してくれる書類もあります。

自分で用意できそうな書類は、時間のあるうちに用意しておくとスムーズに売却できます。

※追記】 相続することになる実家マンションを一括査定してみたところ、業者によって600万円も差がありました。まずは客観的な価値(価格)を知ることから始めてみてください。

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