不動産売却や新築購入のタイミングで「つなぎ融資」という言葉が出てくることがあります。
つなぎ融資とはどんなものなのか、特徴や注意点などについて解説していきます。
つなぎ融資とは
つなぎ融資とは、一時的にだけ融資してもらう(貸してもらう)ための住宅ローンのことです。
「つなぎ」的な性格があるので、つなぎ融資(つなぎローン)と呼ばれています。
つなぎ融資が利用されるのは、大きくケースあります。
- 注文住宅購入の場合
- 不動産売却の場合
です。
ケース1 注文住宅購入
注文住宅を購入する場合、つなぎ融資が利用されます。
注文住宅を購入する際は住宅ローンを使う方がほとんどですが、実際にお金を融資してくれる(貸してくれる)のは、建物が完成した後からです。
厳密にいうと建物完成後に、役所に「家ができました」と登記(登録)し建物に抵当権(ローンの担保)が確保された後に、金融機関ははじめて住宅ローンとしてお金を融資してくれます。
しかしながら、住宅ローンを使えるのが、建物完成後だと不都合が生じてしまいます。
建物完成前に、不動産会社や建築業者に手付金・中間金などを支払わなければならないからです。数百万円単位で請求されることが多いため、手持ちのお金から捻出するのは厳しい場合があります。
売却と購入(受取と支払)が同タイミングなら問題ないですが、現実的にそんなことはほぼあり得ません。
ここで「つなぎ融資」の出番です。
建物完成前に支払わなければならない費用を、一時的につなぎ融資として貸し出してくれます。
「建物まだ完成してないけど、少しだけ先に貸してくださいね」というイメージです。
なお、つなぎ融資は住宅ローンの中から融資されます。住宅ローンの一部だけをつなぎ融資として、先に貸し出すということです。
ケース2 不動産売却
不動産売却をする場合も、つなぎ融資が利用されます。
居住用物件を売却する際は、新たな住居の購入という「買い替え」を同時にする方も多いです。
買い替えの場合、一般的には新居を先に購入してから売却をします。売却してから新居購入の順番だと、住む家がなく困ってしまう期間が生じるからです。
しかしながら、新居を先に購入してから売却(＝売却前に新居購入)ということは、売却代金を新居の購入資金にあてることができません。
ここで「つなぎ融資」の出番です。
売り出している物件の売却予想額の60～80%前後を一時的に融資してもらい(貸してもらい)、新居の購入資金にあてます。
その後、売却完了し売却代金を手に入れたら、そのお金でつなぎ融資を一括返済します。
「家が売れたら返すので、その間ちょっとだけ貸してくださいね」というイメージです。
ちなみにつなぎ融資を受けたにも関わらず、売り出している物件が売れなかった場合は、金融機関(つなぎ融資をした側)が買い取ってくれる「買取保証」を付けてくれることもあります。ただし、買取金額は相場よりも安くなりがちです。
つなぎ融資制度のある全て金融機関が、買取保証もしてくれるわけではないので、事前の確認が必要です。
つなぎ融資の使途
つなぎ融資はどんな支払のために利用されるのか。
不動産購入にあたっては様々な状況があるので一概には言えませんが、つなぎ融資の使途としては以下の３種類が一般的です。
- 手付金
- 中間金
- 残金
それぞれについて解説します。
手付金
注文住宅の場合、建築工事前に手付金を支払います。
建築請負契約(工事請負契約)が結ばれた後に、建築会社にある一定額を支払います。
工事請負金額(建築費)によりますが、おおよその参考相場としては100万円～200万円前後です。
中間金
建築の中間時に、中間金を支払います。
上棟(じょうとう:柱や梁の組み立て、鉄骨工事が完了したこと)の頃が、支払いタイミングになります。
工事請負金額の70～80%前後を支払うのが相場です。
残金
建物が完成し、細かい手直し工事も全て完了した時に、残金を支払います。
相場は工事請負金額の20～26%前後です。
つなぎ融資の注意点
金利(利息)
つなぎ融資は、一般的なローンと同じ性格を持っていますので、金利が発生します。
金融機関や市況によって変動しますが、基準金利(年利)は2.5％前後に設定されています。
例）つなぎ融資として、2,000万円を金利2.46%で6ヶ月間(0.5年)借りた場合
金利(利息)：246,000円（＝2,000万円×2.46％×0.5年）
一時的な融資とはいえ、小さくはない金利が発生します。
自己資金を用意できるなら用意し、つなぎ融資の利用は最低限にとどめておいた方が良いでしょう。
諸費用
つなぎ融資の手続きには、印紙代、融資手数料、振込み手数料、印鑑証明、住民票などが必要です。
特に印紙代と融資手数料は、それぞれ数万円単位になることもあり、諸費用としてもある程度まとまったお金が必要になります。
金融機関によっては不可
つなぎ融資は、住宅ローンの一部として金融機関から融資されます(貸してもらえます)。
ただし、住宅ローンを取り扱っているすべての金融機関が、つなぎ融資も取り扱っているとは限りません。
自己資金に余裕がない場合は、つなぎ融資の取り扱いの有無を確認しながら、金融機関を選ぶことも必要です。
固定金利の定番フラット35などでは、つなぎ融資も取り扱っています。
まとめ
つなぎ融資は便利なローンですが、一時的だとは言え、立派なローンですので金利が発生します。
不動産売却の際は、次の新居購入資金をどのように支払っていくかまでを見据えておいてください。
つなぎ融資の利用を最小限に抑えることができるはずです。