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浦安のマンションが売れない理由と対策【高値で売る方法】

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浦安は人気エリアのはずでは!?

液状化イメージのせい!?

大好きな街・浦安のマンションを売りに出してみたものの、なかなか決まらない。

私も浦安在住だからわかりますが、人の入れ替わりが激しい浦安ならすぐに売れると思ってしまうでしょう。

でも、そうとも限りません。売れないこともあるのです。

理由や対策などについて詳しく解説します。

浦安のマンションが売れない理由

浦安のマンションを買ってくれない理由としては、以下のようなことが考えられます。

風評被害(液状化問題)

市外・県外の方からすると、2011年の東日本大震災で起きた液状化問題のイメージが未だに残っている可能性があります。

ちょっとした風評被害を受けているのも事実です。

元町エリア(埋立地ではない当代島や北栄、猫実など)は当時も液状化は全くしていなかったですし、被害を受けた新浦安エリアだって今では完全回復しています。

ニュースやSNSなどでも話題になったケーヨーD2前の道路の液状化だって完璧に治っているのは、浦安在住のあなたなら知っているはず。

たしかに当時は地盤の弱さが指摘されたこともありますが、2018年現在の浦安市内はどこも補強対策がされています。

売り出し価格が高い

浦安に限った話ではないですが、平均相場より売り出し価格が高ければ、やはり買い手は付きにくくなります。

マリナーゼ(新浦安の高級マンションに住むプチセレブ主婦層)という言葉が生まれるほどに、一時は高級マンションエリアとして浦安は世帯年収1,000万超えの若者ファミリーに人気の街でした。

しかしながら最近では、豊洲・東雲・勝どき・東陽町などにも高級マンションが立ち並び、浦安のライバルともなっています。

売主としては少しでも高値で売りたい気持ちは当然ですが、近隣エリアや市内の他物件などの "ライバルマンション" に勝つためには、適正価格で売る必要があります。

 

【事実】新浦安は "売出し中マンション" が多い

あなたのマンションを魅力的に感じてもらうために、ライバルは少なければ少ないほどいいのは言うまでもありません。

でも残念ながら新浦安エリアは、全国でも14位にランクインするほどに、売出し事例が多いエリアでもあります。

「売出し事例が多い=ライバルが多い」ということでもあり、少し強引に言えば、それだけ売るのが難しいということです。

もちろん需要と供給のバランスがあるので、売出しマンション数よりも購入希望者が多ければ、比較的簡単に売れるかもしれません。

でも新浦安が千葉県でトップ、そして千葉県で唯一のランクインです。市川や船橋、印西、柏、流山などはランクインしていません。

それだけ新浦安のマンションは頻繁に、そして大量に売り出されているということです。

 

浦安と新浦安は別モノ

不動産売買においては、浦安駅エリアと、新浦安駅エリアは全く別の街であると考えた方がいいです。

浦安と新浦安の違い

浦安市在住のあなたなら、なんとなく街の雰囲気や年代層などの違いもわかるでしょう。

浦安駅エリア 新浦安駅エリア
アパート 多い 少ない
大規模マンション 少ない 多い
住民の年代 20~70代 30~60代
世帯 独身も家族も多い 独身は少ない
空き地 ほぼない いっぱいある
雰囲気 下町っぽさもある
(元々は漁師町)
リゾートっぽさもある
(埋立地にできた計画都市)

浦安駅エリアはほぼ開発が終わっており、空き地などありません。ビッシリとすき間まで細かいマンションやアパートが立ち並んでいます。一人暮らし向きにワンルーム、1DKや1LDKなどの物件も多いです。

一方で新浦安エリアは、まだまだ空き地があります。高洲エリア南部(OKストア新浦安店と高洲海浜公園の間)などは広大な空き地があり、さらに今後ドカンと高級マンションが開発されるかもしれません。

新浦安エリアは大規模マンションが多いので、2LDKや3LDKなどの間取りが多く、ワンルームなどのアパートはあまり多くありません。

このように浦安と新浦安には違いがあるため、同じ市内とはいえ、別モノとして考えます。

きっちりターゲット分けて訴求する

上記表の通り、「浦安駅エリア」と「新浦安駅エリア」は別の街といっても過言ではないので、マンションを売り出す際も想定ターゲットを分けます。

  • 浦安駅エリアのマンション → 独身も家族も
  • 新浦安駅エリアのマンション → 主に家族

仲介をお願いしている不動産会社がこのあたりのターゲット事情を加味しているはずですが、念の為どのように売り出されているのか、マイソクや不動産ポータルサイト(スーモやホームズなど)の掲載情報を確認しておきましょう。

もし不十分であると感じたら、少し手間はかかりますが、手作りレポート・チラシは効果的です。

 

新浦安エリアの価値を高める要因3つ

東京オリンピック

メイン競技施設や選手村が作られる豊洲や有明の地価が高騰しているのは当然ですが、近隣エリアの浦安も恩恵を受けることが期待されています。

実は浦安市は「東京ベイゾーン」というオリンピック会場のど真ん中に位置しているのです。

というのも幕張エリアも会場になりますし、すぐお隣の葛西臨海公園内にもカヌー・スラロームの競技施設が建設途中です。

ドンピシャで当てはまっているわけではないですが、インバウンド(外国人観光客)を取り込むためのホテル建設などもさらに市内では進んでいます。

オリンピック特需の恩恵を少なからず受けるはずです。

ディズニーリゾート拡張

2022年にディズニーリゾートが大幅拡張されます。目的は混雑解消による顧客満足度の回復。

具体的にはシーエリアに過去最大規模の投資額となる約2,500億円をかけて、およそ東京ドーム3個分(サッカー20個分!)の広さを拡大します。

この拡張が、浦安市の勝ちを高めます。その理由をカンタンに説明すると以下の通りです。

-----------流れ-----------

拡張完了

来場者増える

運営元オリエンタルランド社の利益が増える

オリエンタルランド社から浦安市への納税額が増える

浦安市の財政状況が良くなる

浦安市の設備・福利厚生がさらに良くなる

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事例としては高洲にあるうらっこ広場(通称どろんこ広場)入口付近の管理施設は、オリエンタルランド社が寄贈したものだったりします。

実際にネームプレートも掲示されています。

市が豊かになればなるほど「住みたい!」という人は増えるので、自然に不動産価格も上昇します。

大型ショッピングセンターの新規開店

新浦安エリアに大型ショッピングセンター「ニューコースト新浦安」が2018年秋オープンします。もともとイトーヨーカドーがあった場所です。

上記2つに比べると弱いのですが、これまで以上に生活が便利になるのは間違いありません。

イトーヨーカドーが閉店してからは、駅前かOKストアくらいしかスーパーなかったですからね。

 

浦安・新浦安マンションを高値で売る方法

浦安マンションが売れない!

と苦戦しているのであれば、担当の不動産会社を増やす/変更するという方法もあります。

おすすめは、首都圏エリアに特化しているソニー不動産です。

ソニー不動産

全国展開はしておらず、1都3県(東京、千葉、神奈川、埼玉)に特化しています。

郊外は一切取り扱っていない代わりに、首都圏エリアでの売却には非常に定評があります。もちろん浦安市エリアも強いです。

ネット上で完結する無料査定をすれば、ソニー不動産ならどのくらいで売ってくれそうなのかがわかります。

浦安市内のマンションを売るなら、外せない不動産会社です。

ソニー不動産で無料査定してみる【浦安も得意】

明和地所

浦安市で40年も地域密着で頑張っている不動産屋さんです。浦安市内に本社があるので、浦安事情には詳しいです。

全国的に有名なわけではありませんが、超大手だけではなく、こうした地域密着の不動産会社さんは見逃せません。

明和地所のマンション売却チラシ2
明和地所の評判は?浦安市内のマンション売却は地域密着40年でおすすめ!

地域密着の不動産会社からチラシが入っていました。 今回は、浦安で40年の明和地所について調べました。 このページの目次明和地所(浦安)の会社情報明和地所(浦安)の特徴赤字前提の買取保証浦安相場天気予報 ...

 

まとめ

浦安はとっても住みよい街です。筆者である私も浦安在住なので、とてもよくわかります。

中古マンションを購入したのですが、いずれは売却する予定です。

今後ますます浦安市が魅力的な街になっていくことを願ってやみません。

※追記】 相続することになる実家マンションを一括査定してみたところ、業者によって600万円も差がありました。まずは客観的な価値(価格)を知ることから始めてみてください。

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