掃除・リフォーム

マンションリフォームするかの判断基準と相場/流れと注意ポイント

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より高く売却するために、リフォームしたらいいのか。

キレイな状態であれば高値売却できるのは当然ですが、一概にリフォームした方がいい、とは言い切れません。

リフォームするかの判断基準

費用対効果があるかないか

リフォームするかどうかは、費用対効果で考えなければなりません。

リフォーム直後のマンションが高く売れるのは当たり前で、重要なのはそのコストを回収できるかどうかです。

  • リフォームなし:3,000万円で売れた
  • 200万円かけてリフォーム:3,100万円で売れた

上記の場合、売却金額だけで言えば、後者の方が高値です。しかしながら、すでにお気づきだと思いますが、かけたコスト分を回収できていません。費用対効果が合っていない、どころか、マイナス100万円という損失が出ています。

リフォームという "投資" に見合ったリターンを得るには、費用対効果を見極めなければなりません。どの程度のバランスがいいのかは、物件やエリア、市況によるので、プロである不動産会社と密に相談しましょう。

リフォーム相場一覧

目安として、主なリフォーム相場は以下の通りです。

場所 相場 (工事費込)
お風呂 50~100万円
トイレ 3~15万円
食洗機 10~15万円
蛇口 2~5万円
畳の貼替(6畳) 5~15万円
クロスの貼替(3LDK) 10~30万円
引き戸 5~10万円
ブラインド 3~10万円

※あくまでも目安なので、状況や時期、建材グレードなどによって大きく変動します。

お風呂

リフォームする中でも1、2を争うほどに高額になるのが、このお風呂です。

メーカーやグレードにもよりますが、人気どころのTOTO、パナソニック、リクシルあたりだと定価50~100万円くらいはします。

浴室乾燥機やミストサウナを追加すると、それぞれ10万円ほどアップです。

≫お風呂のレビュー

トイレ

トイレの便器・タンクまるごと替えると、10万円前後かかります。

ウォシュレット(便座付き)のみなら、3~5万円ほどです。トイレもTOTO、パナソニックが人気です。

≫トイレのレビュー

食洗機

キッチンの中に埋め込むタイプの「ビルトイン食洗機」だと10~15万円ほどかかります。

最近の新築マンションには標準で入っているほどに、ここ数年で一気に人気が高まっています。パナソニックのシェアが高いです。

≫食洗機のレビュー

蛇口

キッチンや洗面所の蛇口交換は、グレードによりますが1~5万円前後です。

シンプルなものなら1万円くらいですが、キッチン用の洗浄機内蔵タイプの蛇口だと5万円近くになります。

≫蛇口のレビュー

畳の貼替(6畳)

表替え(畳板はそのままで井草だけ変更)なら、1畳8,000円くらいです。

丸ごと変更、流行りの正方形タイプの洋風畳に変更になると、全部で15万円くらいになります。

≫畳の貼替のレビュー

クロスの貼替(3LDK)

壁一部なのか、壁全面なのか。天井もやるのかどうか、などによって大きく変動するがクロスです。

標準グレードであれば1㎡1,000~1,200円くらいです。立体感のある高級グレードなどになると、1㎡2,000円近くになります。

≫クロスの貼替のレビュー

引き戸

開き戸を引き戸に変更することで、部屋内の使い勝手が良くなるので、最近の新築マンションでは引き戸も多いです。

レールを下にするか、それとも上にするか(天井吊り)などで変わりますが、おおよそ5~10万円ほどです。意外にもパナソニックが強いです。

≫引き戸のレビュー

ブラインド

カーテンをブラインドにすることで、部屋全体のオシャレ度とスッキリ感が増します。

サイズにもよりますが、アルミなどの金属製なら3万前後、木製な5~10万円前後になります。

≫ブラインドのレビュー

クロス貼替は「費用対効果」大きい

上記で紹介した通り、リフォームは決して安くありません。いざ大金をかけリフォームしてみたものの、売却価格はさほどアップしなかったという事態は避けたいものです。

そこでおすすめなのは、クロス貼替です。費用対効果が大きいです。

内覧時をイメージしてもらうとわかりやすいと思いますが、クロスが新品状態になっているだけで、部屋全体の印象が大きく変わってきます。家庭独特のニオイも一掃されます。

全面でなくとも、リビングだけ貼替するのでも価格アップ、もしくは値引き要求されないで済む可能性が高まります。

とはいえクロス貼替だけだとしても数十万円のコストになってきますので、本当に必要かどうか、不動産会社と相談しながら慎重に判断してください。

リフォームの流れ・注意ポイント

リフォームする場合は、以下のような流れで進みます。

  1. リフォーム業者を決定
  2. 管理組合へ申請書を提出
  3. リフォーム内容の打ち合わせ
  4. リフォーム開始

1.リフォーム業者を決定

以下2つの両方を使って、リフォーム業者を決めます。

  • 一括見積りで選別する
  • 地元密着の業者へ行く

リフォームする上で少しでも安いに越したことはありません。一括見積りサービスを使って、安くやってくれるところを探し出します。

一括見積りのリショップナビ公式サイトへ

また地元密着のリフォーム業者へも連絡してみましょう。価格ももちろん大事ですが、リフォームは案外、打ち合わせ回数が多いものです。

クロスはどの素材にしようか、どの色にしようかなどは業者が持っているサンプルを見ながら決めますが、遠方の場合は打ち合わせが大変になります。

同マンションのリフォーム実績がある場合も考えれますので、一括見積もりだけでなく1~2社くらい地元業者にも相談してみると良いです。

2.管理組合へ申請書を提出

リフォームすることが決まったら、マンションの管理組合への申請が必要になります。無断でリフォームはできません。

管理規則によって異なりますが、普通は1ヶ月前までには申請書を提出する必要があります。

申請書は管理組合に聞けばもらえます。もしくは管理会社が大手企業の場合、ネット上から取得できることもあります。※例:穴吹コミュニティの申請書

申請書が受理されると、リフォーム会社名義でマンション内に告知文が掲示されます。

以下、実例です。

マンションリフォーム工事のお知らせ/告知文の掲示例

記載内容抜粋

この度、下記の通り室内リフォーム工事を施工させて頂くことになりました。工事中に、騒音・資材の搬入・等で近隣の皆様にはご迷惑をおかけすることになるとは思いますが、最善の注意を払い作業いたしますので御協力をお願い致します。

工事場所 ○○マンション △△△号室

工事期間 平成30年2月19日~平成30年3月2日

作業時間 AM9:00~PM17:00

作業内容 浴室交換、食洗機取付、建具交換、クロス貼替、ガスコンロ交換、床コーティング工事

申請書の提出、告知がないままリフォームすると、近隣住人へ迷惑がかかるだけでなく、管理規則違反としてトラブルになる可能性もあります。

リフォームすることが決まったら、早めに管理組合に連絡し、しかるべき対応をしましょう。

3.リフォーム内容の打ち合わせ

リフォーム箇所の打ち合わせをします。素材や色で悩むことも多いので、時間・回数が想像以上にかかります。

普通はリフォーム業者のオフィスで行われることが多いですが、現地やカフェなどで打ち合わせすることもあります。

4.リフォーム開始

リフォーム開始日前までに、リフォーム代の半金(50%)を支払う形式であることが多いです。

総額200万なら、開始前に100万円、完了後に100万円支払うということです。

まとめ

リスクを負わないために、一切リフォームしないという判断も間違っていません。

ヨゴレや古さが目立つ物件をリフォームしない場合、値下げ交渉される可能性が非常に高くなりますが、あらかじめ売り出し価格を少し高めにしておくという戦略を取ることもできます。

リフォームの有無、売り出し価格の決め方は、高値売却をする上ではとても重要です。

マンション売却相場の調べ方と売り出し価格の決め方

※追記】 相続することになる実家マンションを一括査定してみたところ、業者によって600万円も差がありました。まずは客観的な価値(価格)を知ることから始めてみてください。

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