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浦安・北栄「エクセレントシティ浦安9(ナイン)」は5,000万円?3LDK(70㎡)、西向きにしては強気の価格設定

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エクセレントシティ浦安9

浦安駅徒歩10分圏内の新築マンション、エクセレントシティ浦安Ⅸ。

自分で住みつつも、将来的に売却することを視野に入れて内見してきました。

70㎡、4,980万円という強気価格

こんなチラシを入手したので、実際に見に行ってみることにしました。

エクセレントシティ浦安9

いろんなカラクリはあるだろうとは思いつつも、月々の支払い10万円以下は魅力的。

いまの賃貸料よりも安いので、どうせなら買ってもいいかなと。結論から言うと、住宅ローン減税を相殺してこの額になっているみたいでした。というかチラシにもしっかりと明記されていますね。

モデルルームに行き商談すると、残っている部屋は2017年10月時点で3つでした。その中でも最も大きな部屋がGタイプというもの。3LDK、70.13㎡です。

エクセレントシティ浦安9

駅9分の距離に、この規模のマンションは浦安エリアでは珍しいです。食洗機、床暖房、収納などは良しです。LDKで17.2畳も広い。

ただし価格が、4,980万円。希少性高いとは言え、なかなかの強気価格です。

浦安といえど千葉県。千葉県ならやはりこのクラスなら4,000万前半くらいであって欲しいものです。せめて4,500万円。

支払いシュミレーションなどもしてもしてもらいましたが、

  • 頭金200万円
  • ボーナス総額650万円

の設定だとしても、月額15万円くらい。新築マンションなのでローン減税が最大10年で400万円もらえますが、差し引きしても12~13万円くらい。

エクセレントシティ浦安9

人生初めての新築マンションシュミレーションでしたが、結構最初にお金かかるんですね。

修繕費をまとめて50万円以上払う必要があったり。頭金200万円用意してもそれらに消えるので、実質的には自己資金は8万円くらいしか残らないって計算です。

現地・モデルルームの様子

とはいえ、物件としては魅力的でした。現地とモデルルームの写真です。

エクセレントシティ浦安9

エクセレントシティ浦安9

エクセレントシティ浦安9

エクセレントシティ浦安9

エクセレントシティ浦安9

エクセレントシティ浦安9

エクセレントシティ浦安9

売却時にネックとなりそうな要素

何度か商談し一時は「買うか!」とまで気持ちが盛り上がりましたが、最終的には断念することにしました。

自分で住むには申し分ないのですが、数年後に売却を考えています。郊外の戸建てに引っ越すためです。

その売却を考えた時にネックとなりそうなのが、

  • 西向き
  • 価格

ではないかと考えました。

妻もそうですが、女性はめちゃめちゃ日当たり気にします。基本的には乾燥機付き洗濯機を使っているので、洗濯物をベランダに干すことが一切ないのにです。

このマンションは全体的に西向きなんです。やはり高く売るなら、南向きがいいと。

そして価格。約5,000万円で買っていくらで売れるのか?地元の不動産屋に聞くと、もちろん築年数などにもよるが、浦安駅チカのこれくらいの間取りなら、新築価格の9割前後でも売れることがあるとのこと。

そう考えた時に、築5年、西向き70㎡のこの部屋が4,500万円で売れるかを想像すると少し怖い。買い手側だったら高くて無理。4,000万くらいが妥当でしょう。

5年後に4,000万円で売ったら、5年を1,000万円で住んだ計算になります。

不動産市況やオリンピック事情、様々な要因が絡むので、いまこんな計算をしても皮算用以外の何物でもないことは承知してます。それでも、自分たちが買い手側になった時のことを想像すると、ちょっと売却には向いていないかと判断しました。

約5,000万円あれば東西線沿線でもまあまあ戸建て(土地込み)が買えちゃいますしね。

エクセレントシティ浦安9、この価格帯は妥当なのでしょうか。最終的に少しだけ値下がり公募もするのではないかと勝手に予想しています。

ちなみに北栄4丁目、徒歩15分くらいの立地にエクセレントシティX(10、テン)を建設中です。9よりも少し安い価格帯になるとのことですが、駅からの距離を考えると、売却は簡単ではなさそうと判断。

新浦安には大規模マンションが多数ありますが、本当に元町エリア(浦安駅周辺)はないもんです。

【追記】 将来相続することになる実家マンションを一括査定してみたところ、業者によって600万円以上も査定額に差がありました。

まずは客観的な価値(価格)を知ることから始めてみてください。

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