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マンションを貸すか売るか?それぞれの特徴や判断基準・注意点

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マンションを手離すことになった時、多くの方が悩むでしょう。

貸すのがいいのか、売るのがいいのか。

ケースバイケースですので、一概にはどちらが良いとは言えませんが、それぞれの特徴や注意点などを見ていきましょう。

「貸す(賃貸)」と「売る(売却)」のメリット/デメリットは以下の通りです。

メリット デメリット
賃貸
  • 資産の継続保有
  • 家賃収入を得られる
  • 成約まで時間がかからない
  • 空室リスク
  • 維持管理の手間コストがかかる
  • 確定申告する必要がある
売却
  • まとまった資金が手に入る
  • 維持管理の手間コストからの解放
  • 売却額を確定し、将来価格下落するリスクの回避
  • 資産失う
  • 売るまでに時間がかかる
  • 住宅ローンの残債が多ければ、自己資金が必要

どちらも一長一短です。

 

前提:そもそも貸せるか?売れるか?

賃貸と売買の特徴について触れる前に、そもそも前提として貸せるのか?売れるのか?について判断する必要があります。

【賃貸できるか】事業経営者としての覚悟

賃貸する上でもっとも重要なことが、事業経営者としての覚悟です。

自分が持っている戸建てやマンションを貸し出し、家賃収入を得るという賃貸業は立派なビジネスです。

物件の管理や諸業務を、外注委託することもできますが、大家となって経営していくことになります。

満室状態が続き安定的な家賃収入が得られればいいですが、保障はされていません。

いくら待ってても数ヶ月以上も入居者が決まらない空室リスクがあり、家賃収入が発生しないかもしれません。

それでも入居者の有無に関係なく、固定資産税や都市計画税などの税金、外部委託している場合は管理委託料などを必ず支払わなければなりません。

収益物件をつくり、黒字経営する覚悟が何よりも大切です。

【賃貸できるか】ローンが残っている場合は、貸せない可能性

マンション購入時には住宅ローンを利用する方がほとんどだと思いますが、住宅ローンは居住用物件のための融資です。

原則的に賃貸用・投資用物件のために住宅ローンを利用することは、貸し出す側の金融機関が禁止しています。

したがって、ローン規約上の契約違反となり、残債(残っている借金)の一括返済を求めてきます。

賃貸用物件には、住宅ローンとは別の、事業者向けローンを利用することが正当な方法です。

しかしながら、受託ローンをこれまで遅延することなくしっかり返済を続けてきた実績があり、ある程度の信用がある場合は、金融機関の担当者が黙認してくれることもあります。

あなたの信用と金融機関次第です。

【売却できるか】ローンが残る場合は、売れない

売却する場合は、売却代金によって住宅ローンを完済しなければなりません。

売却代金だけでは足らない場合、別途自己資金を用意することができれば、売却できます。

完済しない(住宅ローンが残っている)と、住宅から抵当権を外すことができないという理由からです。

任意売却の場合は、住宅ローン完済ができなくても売却可能、しかも抵当権を外してもらえます。

以下記事で詳しく解説しています。

≫任意売却・競売とは

【売却できるか】共有名義は難しい

1つの不動産を複数人で所有している共有名義の場合、共有者全員の承諾が得られないと、売却は不可能です。

持ち分については自分の権限だけで決められるので、持ち分のみを売却するという考え方もできますが、事実上はありえません。

持ち分とは所有面積のことではなく所有権利のことですので、物理的に持ち分のみを切り出すことができないのです。

共有名義(持ち分)の不動産を売却する方法

【売却できるか】借地の場合は、承諾が必要

建物自体は自分が所有者であっても、その土地が借地(地主から借りている土地)である場合は、自由に売却できません。

土地を借りられる権利(借地権)と建物をセットにして売り出すのが一般的なのですが、売却したい場合は、地主の承諾が必要です。

地主に黙って売却することは、法律(民法第612条)によって禁止されており、無断で売れば違法行為となります。

承諾が得られれば、承諾料として借地権価格の10%程度を地主に支払います。

承諾する/しないの裁量を握っている地主の立場が強くなり、高額な承諾料(20~26%など)を請求しようとする地主は少なくありません。交渉によって適正な価格に収まればいいのですが、埒が明かないケースもあります。

そのような場合は「借地非訟」という制度が有効です。

借地非訟(しゃくちひしょう)は、依頼人の申し立てに基づき裁判所が許可を出せば、それを地主の承諾に代えることができるという制度です。

地主との取引において不利益を被らないよう、借地非訟が守ってくれます。

 

賃貸のメリット・デメリット

【賃貸メリット①】資産の継続保有

賃貸物件にすれば、所有権は自分のままであり、「不動産」という資産を所有し続けることができます。

どんなに時代が変わろうとも、人がいる限り、家やマンションが不要になることはありません。

間違いなく数年後も数十年後も、賃貸物件は価値ある資産です。

物価の価値が下がるデフレ環境になったとしても、不動産(特に賃貸物件)は受ける影響が小さいとされています。

数年間は収益物件として保有し、いずれは売却するという選択肢もあります。

【賃貸メリット②】家賃収入

賃貸物件にすることの大きなメリットは、家賃収入です。

ほぼ自動的にお金がチャリンチャリンと入ってくるので、不労所得の代表例でもあります。

資産保有しているからこそ、毎月毎月、お金を生み出してくれるのです。

毎月の家賃収入を住宅ローン返済にまわし完済した後は、家賃収入のすべてが「儲け」となって継続的に大きな利益を運んできてくれます。

【賃貸メリット③】成約まで短期

賃貸の場合は、成約までの期間が短いです。

成約者(入居者)を比較的早く見つけることができるということです。

賃貸では住宅ローンを組む必要がなく、成約にあたって大きな障壁がないことが理由のひとつです。

【賃貸デメリット①】空室リスク

常に入居者がいる状態が理想ですが、場合によっては空室が続くことがあります。

空室が続くということはその期間の家賃収入は入ってこない、ということを意味しており、賃貸物件として機能していません。

空室が長期間続く場合は、家賃を下げるという決断を迫られることもあります。

賃貸デメリット②】維持管理の手間コスト

物件の清掃や修繕、契約時の諸業務などの管理は、手間と労力がかかります。

特に家賃回収は毎月発生する業務であり、入居者が遅延することなく必ず入金してくれるとは限りません。支払い催促しなければなりませんし、その他のクレーム対応(ペット、喫煙、近隣住民など)も必要です。

管理会社に外部委託することで手間は省けますが、金銭的コストが発生します。

また賃貸物件を所有しているということは、毎年必ず、税金(固定資産税や都市計画税)を納める義務があるということです。

家賃収入すべてが手元に残るわけでありません。

【賃貸デメリット③】確定申告

「サラリーマン大家」という言葉がありますが、副業として賃貸業をしている方々は少なくありません。

本業の給与所得とは別に所得(副収入)がある場合、つまりサラリーマンとしての給料以外に家賃収入を得ている場合は、確定申告をする義務があります。

副収入が年間20万円以下の場合は申告しなかったとしても黙認されますが、空室が続かない限り、家賃収入の場合は20万円以下になることは考えにくいです。

確定申告は毎年3月に1回しなければなりませんが、よくわからない場合は外部委託することも可能です(もちろん委託料は発生します)。

自分で確定申告をする場合は、会計ソフト「freee」が便利でおすすめです。

参考無料会計ソフトfreeeへ

 

売却のメリット・デメリット

【売却メリット①】まとまった資金が手に入る

言うまでもないことですが、売却完了後には、数百万~数千万円の現金が一気に手に入ります。

住宅ローンが残っているなら完済し、なお現金が手元に残るのであれば、新しい次の家の購入資金に充てることもできます。

売却後に賃貸物件に住むのであれば、老後を見据え、貯蓄にまわすのも良いでしょう。

使途は自由ですが、いずれにしても大金が手に入るので、一時的だとしても、経済的にゆとりが生まれることになります。

【売却メリット②】維持管理の手間コストからの解放

賃貸デメリット②で述べたのように、不動産は所有しているだけで手間やお金がかかります。

そうした維持管理や納税義務から解放され、身軽になることは売却メリットのひとつです。

【売却メリット③】価格下落リスクの回避

日本経済の景気や不動産市況・市場動向次第なので、不動産価格(価値)が将来的にどうなるかはわかりません。

市況全体的に価格下落した際は、自分が所有している不動産も同様に下落してしまう可能性が高まります。

こうした価格下落のリスクを避けるのであれば、売却し、現在の資産価値に相当する現金を確保することも選択肢のひとつです。

【売却デメリット①】資産を失う

売却するということは、これまで持っていた資産を手放すということです。

売却したとしても、資産(売却物件)に相当する現金を手に入れることができるので、厳密には「不動産として持つのか」「現金で持つのか」の違いだけです。

しかしながら、現物資産(実物資産)を失うということは間違いありません。

【売却デメリット②】売るまで長期

売却は、買主(購入者)が決まるまでに時間がかかります。人生で一番大きな買い物になるので、買う側が慎重になるのも当然です。

買主は住宅ローンを組むのが一般的であり、その住宅ローン審査なども含まれるため、おおよそ売却完了までには半年~2年ほどの期間がかかります。

不動産会社が直接購入するという「買取」であれば比較的短期での売却も可能ですが、相場よりも安値で売ることになる傾向にありますので、慎重な判断が必要です。

不動産売却までの期間

【売却デメリット③】自己資金の必要性

不動産売却する際は、必ず住宅ローンを完済しなければなりません。冒頭で述べた通りです。

もし売却代金だけではローン完済できない場合は、足りない分の自己資金を用意する必要があります。

十分な貯蓄があれば問題ないですが、そうでないなら、親戚や知人、別の金融機関(銀行や消費者金融)から借りることも検討しなければなりません。

 

「貸すか?売るか?」の判断ポイント

賃貸か売却か、についての判断材料や注意点をまとめておきます。

相場の把握

どの程度の家賃収入が期待できるのか、どの程度で売却できるのか。動き出す前に、相場を把握しておくことが重要です。

賃貸の場合は、大手不動産サイト(スーモやホームズ)などを使って、類似物件(近隣、間取り、築年数など)の家賃を調べることができます。ある程度の差はあるものの、おおよその家賃相場はつかめるはずです。

売却の場合は、公示地価や路線価を調べることで、ある程度の売却額を把握できます。

しかしながら、家賃とは違い、売却の場合は市況や時期によって価格変動が大きいのも事実です。あくまで参考価格イメージ程度にしておいた方が無難です。

具体的な調べ方については、以下記事で紹介しています。

不動産の相場や評価額を調べる方法

マンションPER

マンションPERとは、マンション価格が賃料の何年分に相当するか、つまりマンションを賃貸で出した場合、何年で購入価格を回収できるかを表した数値です。

マンション市場調査会社・東京カンテイが考案した指標で、定期的に公開されています。

参考【2016年】首都圏マンションPER上位20駅

計算式は以下の通りです。

マンションPER=マンション価格÷(月額賃料×12)

2016年、首都圏でもっとも収益性の高かったのは虎ノ門駅周辺の新築マンションで、マンションPERは14.17とされています。

このマンションPER14.17が意味するのは、賃貸に出せば約14年で購入資金を回収できるということです。

マンションPERの数値だけで賃貸にするか売却にするかの判断は難しいですが、参考データとしては使えるはずです。

定期借家契約

定期借家契約とは、貸主が期間をあらかじめ定めて貸し出す契約のことです。

一般的な契約の場合(普通借家契約と呼びます)、貸主都合で入居者に出ていってもらうことはできません。借主(入居者)が出ていくと言わなければ、いつまでも住み続けることができてしまいます。

入居者がいるということは家賃収入が発生するので嬉しいことですが、将来的な不動産活用において不都合になる可能性もあります。

こうした不都合を避けることができるのが定期借家契約であり、たとえば「2年限定で貸し出す」という契約にすることができます。

2年経過時に退去してもらうことができますし、双方が合意すれば契約更新し、また2年住んでもらうこともできます。

ただし定期借家契約は期間制約されているという理由で、同条件の物件でも、普通借家契約よりも賃料が安くなる傾向で、これは貸主としてはデメリットでもあります。

居住中の収益物件

賃貸として貸し出し、すでに入居者がいる物件については「収益物件」となります。

入居者が入ったままの収益物件を売ることは可能で、入居者からしてみれば何も変化はありません。

大家・オーナーが変わった、ということだけです。オーナーチェンジ物件と呼ばれたりします。

しかしながら売却は可能なものの、買主は不動産事業者や投資家などに限られてしまいます。一般人が購入するとは考えにくいです。

利回りが高い収益物件であれば良いですが、そうでない場合は、売却するのが難しくなります。

 

まとめ

家をどのように有効活用するかは、非常に難しい問題です。

高額なお金が動くため慎重になりますし、さらにこれまで家族が暮らしてきた家であれば、なおさら手放したくないことでしょう。

今後より良い、幸せな人生を送っていくためにどうすればいいのか。

金銭的メリット/デメリットを中心に解説してきましたが、それだけでなく、家族の思い出やパートナーの考え方を尊重することも大切です。

※追記】 相続することになる実家マンションを一括査定してみたところ、業者によって600万円も差がありました。まずは客観的な価値(価格)を知ることから始めてみてください。

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